Hipoteca multidivisa en España: nulidad, jurisprudencia y reclamación paso a paso

Contratar una hipoteca multidivisa podía parecer, en su momento, una forma de pagar una cuota más baja aprovechando tipos de interés más favorables en otras monedas. Sin embargo, muchas personas descubrieron con el tiempo que, si la divisa evolucionaba en contra del euro, la deuda pendiente también podía aumentar, incluso después de años pagando la hipoteca.

Por eso, en los últimos años han surgido numerosas reclamaciones centradas en la falta de información previa y la ausencia de transparencia, especialmente a raíz de las sentencias judiciales que han permitido declarar la nulidad parcial de la cláusula multidivisa cuando el cliente no comprendió el verdadero riesgo económico del préstamo.

Si la situación ha generado una deuda difícil de asumir, conviene revisar tanto la posible reclamación frente a la entidad como el estado financiero actual del préstamo. En algunos casos, los préstamos con garantía hipotecaria pueden servir para estudiar una alternativa de liquidez o refinanciación cuando existe un inmueble que respalda la operación.

A continuación, te explicamos cómo funcionan las hipotecas multidivisa, cuándo se puede reclamar su nulidad y qué pasos hay que seguir para hacerlo.

¿Qué es una hipoteca multidivisa y por qué ha sido objeto de debate?

Una hipoteca multidivisa es un préstamo hipotecario contratado en una moneda extranjera diferente al euro, como el yen japonés o el franco suizo. Su principal atractivo estaba en que, si esa divisa tenía un valor más favorable frente al euro o estaba vinculada a tipos de interés más bajos, la cuota mensual podía resultar más económica que en una hipoteca convencional.

El problema es que esta ventaja también funcionaba en sentido contrario, es decir, si la divisa subía frente al euro, el cliente pasaba a pagar más por su hipoteca. De esta forma, una variación desfavorable podía aumentar el importe del préstamo en dos sentidos:

• El importe de las cuotas sería mayor.
• El capital pendiente de devolución también se incrementaría, ya que si la divisa subía frente al euro, haría falta más dinero para devolver el mismo importe.

En este sentido, las hipotecas multidivisa han sido cuestionadas porque, en muchos casos, la entidad financiera no informó correctamente a los clientes sobre los riesgos de la operación. Muchas personas las contrataron pensando que accedían a una hipoteca más barata, pero no siempre recibieron una explicación clara sobre la posibilidad de que la moneda extranjera subiera frente al euro y encareciera el préstamo.

¿Cuándo puede declararse nula una hipoteca multidivisa según la jurisprudencia?

En noviembre de 2017, el Tribunal Supremo marcó un punto de inflexión al declarar la nulidad parcial de una hipoteca multidivisa por falta de transparencia. La sentencia determinó que este tipo de cláusulas no son inválidas por sí mismas, pero sí pueden anularse cuando el consumidor no recibió información suficiente para comprender la carga económica real del préstamo.

Posteriormente, este criterio ha sido reiterado en otras resoluciones tanto del Tribunal Supremo como de la justicia europea. Así, la jurisprudencia establece que el banco debió explicar de forma clara cómo funcionaba el préstamo, qué riesgos asumía el cliente y en qué condiciones podía variar el coste de la hipoteca.

En concreto, se valora si el consumidor fue informado de que una evolución desfavorable de la divisa podía aumentar la cuota mensual y el capital pendiente de devolución. También se analiza si recibió información precontractual suficiente y una explicación transparente y comprensible sobre las condiciones de cambio de la moneda.

Por lo tanto, una hipoteca multidivisa puede declararse nula cuando se determina que la entidad no explicó correctamente al cliente los riesgos financieros del producto antes de contratarlo. En este caso, la cláusula multidivisa se elimina y el préstamo se recalcula como si hubiera estado referenciado en euros desde el inicio, lo que puede dar lugar a la devolución de las cantidades abonadas de más por la aplicación de dicha cláusula.

¿Cómo reclamar una hipoteca multidivisa paso a paso?

Si firmaste una hipoteca multidivisa y crees que la entidad no te informó correctamente de sus riesgos, puedes presentar una reclamación para solicitar la nulidad parcial de la cláusula multidivisa y el recálculo del préstamo en euros. Para ello, conviene seguir el mismo proceso que con cualquier otra cláusula abusiva de la hipoteca:

Reunir la documentación del préstamo

Lo primero que debes hacer es recopilar toda la documentación relacionada con la hipoteca, incluyendo la escritura del préstamo, posibles novaciones o cambios posteriores, recibos de cuotas, cuadros de amortización, extractos bancarios y cualquier comunicación mantenida con la entidad.

Dichos documentos ayudan a comprobar qué información recibiste realmente antes de firmar y si te explicaron los riesgos de la divisa de forma clara.

Analizar la escritura y el historial de la hipoteca

Una vez reunida toda la documentación, hay que revisar cómo aparece regulada la cláusula multidivisa en la escritura, valorando si el contrato explicaba de forma comprensible cómo afectaba el tipo de cambio a las cuotas, al capital pendiente y al coste total del préstamo.

También conviene analizar cómo se aplicó esa cláusula durante la vida de la hipoteca y si la entidad proporcionó una información clara cuando se produjeron cambios relevantes.

Calcular el perjuicio económico

A continuación, deberá compararse lo que has pagado durante el préstamo con lo que habrías pagado si la hipoteca hubiera estado referenciada en euros desde el principio. Así, podrá determinarse si has pagado cantidades de más y si el capital pendiente debería reducirse.

Para hacerlo correctamente, suele ser necesario revisar cuotas, intereses, amortización de capital y tipo de cambio aplicado en cada periodo.

Presentar la reclamación extrajudicial ante el banco

Antes de acudir a la vía judicial, lo habitual es presentar una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria. 

En ella deben exponerse los motivos de la reclamación, la falta de transparencia alegada y la documentación que lo justifica. Además, debe indicarse la solicitud concreta de la reclamación, es decir, la nulidad parcial de la cláusula multidivisa, el recálculo del préstamo y la devolución de las cantidades que correspondan.

Esta fase sirve para intentar alcanzar una solución sin interponer una demanda, aunque la respuesta de la entidad dependerá de cada caso. Es importante que la reclamación quede presentada por escrito y con justificante de recepción.

Valorar la demanda judicial si la entidad rechaza la reclamación

Si el banco rechaza la reclamación, no responde o plantea una solución insuficiente, el siguiente paso será acudir a la vía judicial. En este procedimiento se solicitará que se declare la nulidad parcial de la cláusula multidivisa por falta de transparencia.

Si la demanda prospera, el préstamo se recalculará en euros y podrán reconocerse las cantidades pagadas de más por la aplicación de la cláusula.

Nulidad parcial de la cláusula multidivisa: ¿qué consecuencias tiene para el afectado?

En caso de que la reclamación tenga éxito, el principal efecto es que se revisa toda la vida económica del préstamo para eliminar el impacto negativo de la divisa. En este sentido, se recalculan las cuotas pagadas, el capital pendiente y los intereses como si la hipoteca hubiera funcionado en euros desde el principio.

Este cálculo puede resultar en la devolución de cantidades abonadas de más por la aplicación de la cláusula multidivisa. Además, el capital pendiente puede reducirse si durante años se había visto incrementado por la evolución desfavorable del tipo de cambio. 

El resultado dependerá de cada préstamo, de la divisa utilizada, de los pagos realizados y de la evolución concreta del cambio durante la vida de la hipoteca.

Aspecto afectado	Antes de la nulidad parcial	Después de la nulidad parcial
Cuotas pagadas	Calculadas según la divisa y el tipo de cambio	Se revisan como si el préstamo siempre hubiera estado en euros
Capital pendiente	Podía verse afectado por la evolución de la divisa	Se recalcula eliminando el efecto del tipo de cambio
Intereses	Aplicados sobre una deuda vinculada a una moneda extranjera	Se ajustan conforme al recálculo en euros
Resultado económico	El cliente podía haber asumido un coste superior por la aplicación de la cláusula multidivisa	Puede reconocerse una cantidad a devolver si el recálculo muestra pagos indebidos o un exceso de deuda
Situación futura del préstamo	Seguía expuesto a la evolución de la divisa	Deja de depender del riesgo de cambio

Cabe señalar que la hipoteca no se cancela, sino que sigue vigente corrigiendo el efecto de la cláusula multidivisa. Con ello, se busca que el afectado quede en una posición equivalente a la que habría tenido si el préstamo no hubiera estado vinculado a una moneda extranjera.

¿Son más seguras las hipotecas multidivisa desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria?

Debido al gran número de afectados por las hipotecas multidivisa, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario –conocida habitualmente como la Ley Hipotecaria– introdujo una mayor regulación para su contratación. Desde entonces, una hipoteca multidivisa cuenta con varias medidas de protección para el consumidor:

• Información precontractual obligatoria: antes de la firma, la entidad tiene que entregar al cliente la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que debe explicar el riesgo asociado a contratar un préstamo en una moneda extranjera. Además, debe incluir simulaciones que permitan entender al cliente el efecto que tendría una evolución desfavorable del tipo de cambio, en concreto cómo se encarecería el préstamo si la divisa subiera un 20% respecto al euro.
• Aviso cuando aumente el valor de la divisa: el banco está obligado a informar al prestatario cada vez que el importe adeudado o las cuotas varíen significativamente debido a la evolución del tipo de cambio.
• Derecho a convertir el préstamo a euros: la ley reconoce al deudor la posibilidad de convertir la hipoteca a una moneda alternativa, como el euro, en cualquier momento.

Gracias a esta regulación, las hipotecas multidivisa contratadas desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria son más seguras y aportan más transparencia al consumidor. Sin embargo, es importante tener en cuenta que estas protecciones no se aplican de forma retroactiva, por lo que no afectan a aquellas hipotecas contratadas antes de 2019.

Preguntas frecuentes sobre la hipoteca multidivisa

¿Puedo reclamar si ya cambié la hipoteca multidivisa a euros?

Sí, haber cambiado la hipoteca a euros no impide necesariamente reclamar. Lo importante es analizar si hubo falta de transparencia en el momento de la contratación. También habría que revisar si el cambio posterior se hizo mediante novación y qué información facilitó la entidad antes de modificar el préstamo.

¿Influye que la hipoteca multidivisa ya esté cancelada?

Es posible reclamar aunque la hipoteca ya esté cancelada, pero puede influir en el análisis del caso. Será necesario revisar cuándo se canceló, qué cantidades se pagaron durante la vida del préstamo y si todavía se conserva documentación suficiente para acreditar la falta de transparencia y calcular el posible perjuicio.

¿Qué pasa si firmé varios cambios de divisa durante la vida del préstamo?

También puede estudiarse la reclamación, ya que los cambios de divisa no son incompatibles con una falta de transparencia inicial. Aun así, conviene revisar cada modificación para comprobar qué información facilitó la entidad en cada momento, si el cliente entendió las consecuencias económicas del cambio y si esas operaciones agravaron o redujeron el perjuicio sufrido.

¿Puedo reclamar si tenía conocimientos financieros básicos cuando firmé?

Sí, ya que tener conocimientos financieros no significa necesariamente comprender una hipoteca multidivisa. Habrá que comprobar si la entidad te explicó de forma clara los riesgos, especialmente el impacto del tipo de cambio sobre la cuota mensual, el capital pendiente y el coste total del préstamo durante su vigencia.

¿Cuánto tarda una reclamación por hipoteca multidivisa?

El plazo depende de si la reclamación se resuelve de forma extrajudicial o si termina en los tribunales. En caso de acudir al Servicio de Atención al Cliente del banco, deben responderte en el plazo de un mes. Si no contestan o rechazan la reclamación, puedes acudir a la vía judicial, cuyos tiempos dependerán del juzgado y de la complejidad del caso.

¿Necesito un informe pericial para reclamar?

No siempre es imprescindible al principio, pero puede ser recomendable cuando hay que calcular el perjuicio económico con precisión. El informe pericial ayuda a comparar lo pagado con lo que habría correspondido en euros, valorar el capital pendiente correcto y reforzar la reclamación si finalmente se acude a los tribunales.