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En Febrero de este mismo año, El Tribunal Supremo dictó una sentencia que deberías conocer, en la que se establece que las entidades bancarias están obligadas a devolver de forma íntegra todos los gastos de tasación de un inmueble. A esto se le debe sumar lo que se dictaminó en marzo de 2019, en la que se estableció la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Si firmaste una hipoteca antes de 2019, te aconsejamos que leas este artículo con especial atención, ya que podrías reclamar la devolución de una parte del dinero que se considera fruto de gastos hipotecarios abusivos y nulos.
¿Qué son los gastos hipotecarios? ¿Cuándo son considerados abusivos?
El primer punto que debes tener en consideración es saber qué son los gastos hipotecarios. Estos son todos aquellos gastos derivados de la formalización de una hipoteca, en los que encontramos la notaría, el registro de la propiedad, la gestoría, la tasación del inmueble y los intereses. La ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario dictaminó que, desde marzo de 2019, los clientes solo deberían hacerse cargo de pagar los gastos de tasación del inmueble. No obstante, hace tan solo un mes, el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia en la que se establece que todas las entidades bancarias también deberán hacerse cargo de la tasación de la propiedad inmobiliaria. Esto significa que, podrán reclamar el dinero las personas que se encuentren en alguna de las situaciones que siguen:
- Hipotecas anteriores a 16 de junio de 2019
- Personas que hayan terminado de pagar la hipoteca o hayan vendido la vivienda para la cual se pidió el crédito.
No obstante, no podrán solicitar la devolución de dinero las personas que se encuentren en las siguientes situaciones:
- Tener una hipoteca posterior a 16 de junio de 2019
- Personas que hayan realizado reclamaciones previamente y ya tengan una sentencia firme.
¿Qué gastos me deben devolver?
Los gastos derivados de la constitución de una hipoteca que te pueden devolver las entidades bancarias son los que citamos a continuación:
- Gastos notariales: normalmente suelen representar menos de un 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. Podremos recuperar la mitad de este cargo.
- Gestoría: las gestorías cobran ciertos honorarios que no están regulados por ninguna ley. No obstante, solemos hablar de cantidades que rondan los 400 euros de media. En este caso, estarán obligados a devolvernos la totalidad.
- Registro de la Propiedad: en las hipotecas y en otras operaciones como la compra-venta de un inmueble, se debe acudir al registro de la propiedad. Usualmente esta partida no suele superar el 2% y podremos recuperar todo lo que hemos abonado.
- Tasación del inmueble: esta última partida es la que se ha incluido con la última sentencia del Tribunal Supremo. La tasación de un inmueble para poder determinar cuál es su valor, suele rondar los 300€. Podremos reclamar que nos devuelvan el importe íntegro.
Operativa de la reclamación de gastos de mi hipoteca
Si has llegado hasta aquí es porque probablemente te encuentres ante la situación de que deban devolverte dinero derivado de tu hipoteca. En caso de que sea así, te vamos a contar cuáles son los pasos que debes seguir para llevar a cabo este procedimiento:
- Reunir todas y cada una de las facturas que confirmen las partidas abonadas: es una parte indispensable para poder demostrar que, en efecto, te has hecho cargo de unos gastos que te tienen que devolver. Usualmente toda esta información nos la entrega la propia gestoría después de firmar la hipoteca.
- Reclamación ante el servicio de atención al cliente: una vez recopilada toda la documentación necesaria, deberás acudir al servicio de atención al cliente de la entidad en cuestión. En caso de no obtener respuesta o que nos rechacen la solicitud, podremos acudir al Banco de España. Este organismo se encargará de emitir un dictamen en un plazo inferior a 4 meses. Si la entidad bancaria con la que firmamos la hipoteca sigue sin atendernos o nos deniega la devolución del dinero, podremos interponer una demanda. Como suele suceder, este proceso es extremadamente lento debido a los trámites burocráticos que conlleva. Además, es una opción que no siempre vale la pena, ya que ir a juicio supondrá unos gastos que deberemos abonar. Tu mejor opción es ver cuánto dinero te pueden devolver en caso de ir a juicio y qué probabilidades tienes de ganar.
Cláusula nula y prescripción
Otro aspecto que aún no hemos mencionado y que deberías tener en cuenta, es la conocida cláusula nula. La sentencia dictaminada por el Tribunal Supremo hace referencia a aquellas cláusulas consideradas nulas pero, ¿qué son? Se trata de aquellas situaciones en las que un préstamo regula el pago de los gastos de forma abusiva y, consecuentemente, esta parte se suprime del contrato.
Por otro lado, tampoco podemos olvidarnos de la prescripción. Se trata del plazo que hay para poder reclamar que nos devuelvan el dinero de la hipoteca que hemos pagado de más. La problemática reside en que aún no hay ningún consenso sobre si la reclamación de dicha cuantía prescribe y, en caso de ser así, cuál será el plazo.
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