Cláusulas abusivas de las hipotecas: ¿cómo detectarlas y reclamarlas?

Las cláusulas abusivas de las hipotecas han sido uno de los principales focos de conflicto entre los consumidores y las entidades bancarias en los últimos años, dando lugar a numerosas reclamaciones y procedimientos judiciales. 

Estas condiciones contractuales pueden generar un coste excesivo para el cliente, por lo que detectarlas y saber cómo actuar es básico para poder defender tus derechos y, en su caso, recuperar cantidades abonadas indebidamente.

Aunque las cláusulas abusivas pueden estar presentes en todo tipo de préstamos, incluidos aquellos con garantía hipotecaria, las reclamaciones más habituales tienen que ver con las hipotecas, dado que en muchos casos son la principal deuda de una persona y conlleva importes más elevados que otros tipos de financiación.

Por eso, en este post vamos a contarte qué son las cláusulas abusivas y cuáles son las más frecuentes en las hipotecas, detallando también cómo saber si tu hipoteca tiene alguna de ellas y cómo hacer la reclamación en caso de que sea necesario.

¿Qué se considera una cláusula abusiva?

Una cláusula abusiva es toda aquella estipulación incluida en un contrato que genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor y en contra de las exigencias de buena fe. La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece, además, que dichas cláusulas no se negocian ni se consienten expresamente, sino que suelen venir impuestas en el contrato.

Así, para que una cláusula se considere abusiva debe provocar un perjuicio al usuario, limitar sus derechos básicos o imponer obligaciones que no resultan razonables ni justificadas. 

Asimismo, la legislación especifica que las cláusulas abusivas serán consideradas nulas de pleno derecho, por lo que no producirán ningún efecto. Sin embargo, el cumplimiento del resto de cláusulas del contrato seguirá siendo obligatorio, salvo excepciones.

Tipos de cláusulas abusivas de la hipoteca más comunes

En los últimos años, han sido numerosas las resoluciones judiciales y sentencias que han abordado la validez de determinadas cláusulas incluidas en los préstamos hipotecarios. Este fenómeno se ha producido, en gran medida, debido a la utilización de contratos de adhesión en los que las condiciones eran impuestas por las entidades financieras sin posibilidad de negociación individual.

Y es que, tras la crisis económica de 2008, los bancos comenzaron a incluir dentro de sus contratos hipotecarios determinadas cláusulas para protegerse del riesgo de impago, muchas de las cuales han sido objeto de análisis por parte de los tribunales y se han declarado abusivas. A continuación, detallamos algunas de las cláusulas más habituales de las hipotecas abusivas:

Cláusula suelo

Se trata, posiblemente, de la cláusula abusiva de una hipoteca más conocida, que establece un límite mínimo al interés de una hipoteca variable, de forma que el tipo aplicable no puede bajar de un determinado porcentaje, aunque el índice de referencia descienda. En la práctica, esto suponía que los consumidores no podían beneficiarse de las bajadas del Euríbor.

Además, uno de los principales problemas a nivel jurídico fue la falta de transparencia en su inclusión, ya que en muchos casos no se explicaba de manera clara su impacto económico. Por eso, esta cláusula se considera abusiva y ha dado lugar a numerosas devoluciones de cantidades cobradas en exceso.

Gastos hipotecarios

Antes de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en 2019, se atribuían al cliente todos los gastos derivados de la formalización de una hipoteca, como los de notaría, registro, gestoría y tasación. 

Sin embargo, el Tribunal Supremo consideró abusiva esta práctica y determinó que el reparto de estos gastos no podía imponerse íntegramente al cliente de forma unilateral, dado que suponía una falta de equilibrio y transparencia. Actualmente, la entidad bancaria debe asumir los gastos de registro, gestoría y la mitad de los de notaría, así como el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD); por su parte, el cliente pagará los gastos de tasación, la nota simple y su copia de la escritura.

Cláusula de vencimiento anticipado

Otra de las cláusulas abusivas en hipotecas más controvertidas es la de vencimiento anticipado, que permite a la entidad financiera exigir la devolución total del préstamo en caso de impago de las cuotas. Sin embargo, en muchos casos los bancos aplicaban esta cláusula tras el impago de pocas o incluso de una sola cuota, por lo que se declaró como abusiva.

A día de hoy, la Ley Hipotecaria vigente establece que el banco no puede dar por vencido el préstamo si no has dejado de pagar un mínimo de doce cuotas, o quince en el caso de que haya pasado más de la mitad del plazo de amortización.

Intereses de demora

Este tipo de cargas se aplican cuando el titular de la hipoteca incurre en retrasos en el pago de las cuotas. Lo que ocurría era que, en algunos contratos, estos intereses alcanzaban porcentajes muy elevados, agravando considerablemente la deuda. 

Así, el Tribunal Supremo declaró como intereses abusivos de la hipoteca aquellos que alcanzaban límites excesivamente altos. En la misma línea, la Ley Hipotecaria fija que los intereses de demora no podrán superar en más de tres puntos porcentuales el interés remuneratorio.

Hipotecas multidivisa

Otro tipo de hipoteca con cláusulas abusivas es la multidivisa, que permitía contratar el préstamo en una moneda extranjera, de forma que el importe pendiente podía variar considerablemente en función del valor de dicha divisa respecto al euro.

Sin embargo, en muchos casos los bancos no explicaron correctamente este aspecto a sus clientes, lo que llevó al Tribunal Supremo a considerar abusivas las hipotecas multidivisa si las contrataste sin disponer de información clara y transparente sobre su funcionamiento.

IRPH

Por último, dentro del listado de cláusulas abusivas de las hipotecas hay que incluir también el IRPH, aunque con matices. El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) es un marcador utilizado para calcular el interés de algunas hipotecas variables, en lugar del euríbor. 

No obstante, su aplicación ha sido objeto de debate debido a su posible falta de transparencia, dado que suele ser más elevado que el euríbor, por lo que el cliente tiene que pagar más intereses.

La controversia se centra sobre todo en si los consumidores fueron adecuadamente informados sobre su funcionamiento y sus consecuencias económicas. Por tanto, los tribunales analizan caso por caso si existió transparencia suficiente en la contratación, declarando nulas las cláusulas solo en determinados casos.

¿Quién puede reclamar las cláusulas abusivas de una hipoteca?

Ahora que ya sabes qué se puede reclamar de la hipoteca, puede que te preguntes si puedes hacerlo. En primer lugar, debes saber que pueden reclamar los préstamos abusivos todas aquellas personas que hayan firmado un contrato hipotecario con una entidad bancaria. No obstante, debes asegurarte de que tu préstamo incluye una de las cláusulas consideradas como abusivas.

Además, puedes llevar a cabo la reclamación de las cláusulas abusivas de tu hipoteca incluso si ya has terminado de pagar el préstamo, siempre que el plazo no haya prescrito. Por norma general, el plazo es de cinco años y empezará a contar en función de cuándo haya sido declarada abusiva dicha cláusula por parte del Tribunal Supremo.

¿Cómo saber si mi hipoteca tiene cláusulas abusivas?

Si quieres saber si tu hipoteca tiene alguna cláusula abusiva, lo primero que debes tener en cuenta es en qué año la firmaste. Y es que los préstamos hipotecarios formalizados después de 2019 no suelen incluir este tipo de cláusulas, dado que la Ley Hipotecaria reforzó la transparencia y protección para los consumidores. Sin embargo, si la hipoteca es anterior a esta fecha, sí merece la pena revisarla con atención.

1. Lee la escritura con detenimiento: lo primero que debes hacer es repasar el contrato para ver si hay alguna irregularidad. Aunque pueda parecer complejo, lo más importante es fijarte en algunos términos clave que detallamos a continuación.
2. Analiza el tipo de interés: busca el apartado que determina los intereses y revisa si hay establecido un límite por debajo del cual no pueden bajar, en cuyo caso es probable que se esté aplicando una cláusula suelo. Aquí es donde aparecerán también las referencias al IRPH, si tu hipoteca está referenciada a dicho índice.
3. Revisa los gastos: a continuación, lee el apartado de gastos y comisiones, observando quién asume cada coste y si todos se cargaron a tu cuenta de forma automática. También puedes revisar las condiciones relacionadas con la comisión de apertura o de amortización.
4. Comprueba los intereses de demora: revisa si el contrato establece un tipo de interés de demora en caso de impago que supere en tres puntos la tasa establecida, en cuyo caso podrías reclamar.
5. Busca la cláusula de vencimiento anticipado: analiza en qué condiciones puede el banco exigir la devolución total del préstamo. Si se permite resolver el contrato por un incumplimiento menor, podría tratarse de una condición abusiva.
6. Consulta con un especialista: si después de revisar la escritura de tu hipoteca detectas alguna de estas situaciones o tienes dudas sobre su alcance, lo más recomendable es que acudas a un profesional especializado en derecho bancario que pueda ayudarte a determinar si existe base para una reclamación.

¿Cómo reclamar una cláusula abusiva de mi hipoteca?

En caso de que te preguntes cómo reclamar las cláusulas abusivas de la hipoteca, existen principalmente dos vías para hacerlo:

• Reclamar extrajudicialmente ante el banco: lo más recomendable es optar por esta vía en primer lugar, enviando un escrito al Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera en el que se solicite la eliminación de la cláusula y, en su caso, la devolución de las cantidades cobradas de más. El banco está obligado a responder en el plazo de dos meses, aceptando la reclamación o justificando su negativa.
• Acudir a la vía judicial: si la respuesta no es satisfactoria, puedes recurrir a la vía judicial, en cuyo caso será necesario presentar una demanda ante el juzgado correspondiente, normalmente con el apoyo de un abogado especializado. Si el juez considera que la cláusula es abusiva, el banco tendrá que eliminarla y devolverte las cantidades que correspondan, aunque la resolución puede llevar meses o incluso años.