¿Qué es una hipoteca inversa? Ventajas, inconvenientes y alternativas

Cuando llega el momento de la jubilación, muchas personas se encuentran con la necesidad de complementar sus ingresos para mantener su calidad de vida. En este contexto, las hipotecas inversas se presentan como una alternativa que permite obtener liquidez de la vivienda sin tener que venderla.

En este post, te contamos qué es la hipoteca inversa y cómo funciona, así como cuáles son los requisitos para solicitarla y cómo hacerlo paso a paso. También hablaremos sobre sus ventajas, inconvenientes y fiscalidad, además de ofrecerte algunas alternativas financieras que también te pueden interesar.

¿Qué es la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un producto financiero que permite obtener liquidez utilizando tu vivienda como garantía, sin necesidad de venderla ni dejar de vivir en ella. En lugar de pagar cuotas al banco, como ocurre en una hipoteca convencional, es la entidad quien entrega al propietario una cantidad de dinero, que puede recibirse en forma de renta mensual, pagos periódicos o un único importe inicial.

Se trata, por tanto, de un tipo de préstamo con garantía hipotecaria dirigido, principalmente, a mayores de 65 años que son propietarios de un inmueble. Cuanto mayor sea la persona solicitante y el valor de la vivienda, más elevada puede ser la cantidad que se reciba.

Mientras el titular de la hipoteca a la inversa viva, mantiene la propiedad y el derecho a residir en la vivienda. La deuda generada –el dinero recibido más los intereses acumulados– se liquida normalmente tras el fallecimiento, momento en que los herederos pueden decidir si devolver el préstamo o vender el inmueble para saldarlo.

¿Cómo funciona la hipoteca inversa?

Respecto a cómo funciona una hipoteca inversa, lo hace al revés que un préstamo hipotecario convencional, dado que es el banco quien paga al solicitante.

El proceso comienza con la tasación de la vivienda y el análisis del perfil del solicitante, especialmente su edad y situación personal. A partir de estos factores, la entidad financiera calcula la cantidad máxima que puede conceder, que suele entregarse en forma de rentas periódicas, aunque también puede recibirse como pago único.

Durante toda la vida del titular, no se exige el pago de cuotas mensuales y los intereses se van acumulando al capital prestado, generando una deuda que aumenta con el tiempo. 

En el momento del fallecimiento del propietario, los herederos pueden saldar la deuda con el banco para conservar el inmueble o vender la propiedad para liquidar el préstamo pendiente. También es posible cancelar el contrato antes del fallecimiento, devolviendo el capital acumulado y liberando de esa carga a los herederos.

Tipos de hipoteca inversa

Ahora que ya sabes en qué consiste la hipoteca inversa, vamos a ver las modalidades que puede adoptar según la forma en que se recibe el dinero y las condiciones establecidas en el contrato:

• Hipoteca inversa vitalicia: se trata de uno de los tipos más habituales, en el que el propietario recibe un ingreso periódico a lo largo de toda su vida. Así, esta modalidad ofrece mayor seguridad económica a largo plazo, ya que garantiza una cantidad mensual incluso si el importe inicialmente calculado se agota. De hecho, suele combinarse con un seguro de renta vitalicia que asegure los pagos aunque el límite se haya alcanzado.
• Hipoteca inversa temporal: en este caso, el dinero se entrega también de forma periódica, pero solo durante un número determinado de años. Las mensualidades suelen ser más elevadas que en la modalidad vitalicia, pero los pagos cesan cuando finaliza el plazo acordado, aunque el titular continúe viviendo en la casa.
• Hipoteca inversa con pago único: esta alternativa implica que el propietario recibe todo el dinero en un solo pago inicial, siendo una buena opción cuando se necesita liquidez inmediata. 

Principales requisitos de una hipoteca inversa

Aunque las condiciones exigidas para tener acceso a una hipoteca inversa en España pueden variar ligeramente en función de la entidad financiera, las principales son las siguientes:

• Tener más de 65 años, aunque algunas entidades pueden elevar un poco esta cifra. También pueden acceder personas en situación de dependencia o con un grado de discapacidad de al menos un 33%.
• Tener una vivienda en propiedad que pueda utilizarse como garantía y que no tenga cargas pendientes. Si existe una hipoteca pendiente sobre la vivienda, puede utilizarse parte del préstamo para cancelarla.
• Disponer de una tasación oficial del inmueble para determinar el valor real de mercado de la propiedad.
• Tener contratado un seguro contra daños para la vivienda en cuestión.
• Recibir asesoramiento independiente y especializado antes de firmar el contrato, con el fin de comprender plenamente el funcionamiento del producto y sus implicaciones.
• Aunque algunas entidades solo conceden hipotecas inversas sobre la vivienda habitual, la ley permite instrumentarlas sobre cualquier otro inmueble en propiedad, aunque en este caso no se disfruta de la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es uno de los beneficios fiscales más atractivos de este tipo de préstamos.

¿Cómo contratar una hipoteca inversa?

Si quieres saber cómo se solicita una hipoteca inversa, para hacerlo con todas las garantías tendrás que seguir los siguientes pasos:

1. Comprueba que cumples con los requisitos: antes de iniciar el proceso, asegúrate de que puedes acceder a este producto. Para ello, lo fundamental es tener 65 años o más –o discapacidad de al menos el 33%– y ser propietario de una vivienda.
2. Solicita información a la entidad: a continuación, tendrás que pedir al banco información sobre sus hipotecas inversas. En este punto, la entidad está obligada a facilitarte de forma gratuita la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), que expone de manera no vinculante las condiciones del préstamo.
3. Compara entre distintas entidades: es conveniente que acudas a varios bancos para valorar la oferta que ofrece cada uno de ellos y escoger la que te resulte más conveniente. De hecho, la entidad está legalmente obligada a facilitarte asesoramiento independiente gratuito que te ayude a comprender las condiciones del préstamo.
4. Tasa la vivienda: el inmueble debe ser valorado por una empresa homologada y, además, contar con un seguro contra daños. El valor de mercado actual será uno de los factores que determinará la cantidad que puede recibir el propietario.
5. Recibe la información precontractual: cuando el banco tenga la tasación hipotecaria y haya estudiado tu situación personal, deberá entregarte la Ficha de Información Personalizada (FIPER), que es una oferta vinculante que detalla las condiciones concretas de la hipoteca inversa.
6. Firma la hipoteca inversa ante notario: una vez aceptadas las condiciones, el contrato se formaliza ante notario y queda inscrito como préstamo hipotecario. A partir de ese momento, comenzarás a recibir el capital en forma de rentas mensuales o como pago único.

Gastos y fiscalidad

Cabe señalar que la hipoteca inversa lleva asociados una serie de gastos derivados de su formalización. El más elevado es el relativo a la tasación, que es el único que hay que desembolsar de forma anticipada, pero también puede cobrarse una comisión de apertura que dependerá del importe total concedido.

Asimismo, las hipotecas inversas aplican un determinado tipo de interés al dinero prestado, lo que significa que cuando el titular fallezca deberá devolverse el capital concedido junto con los intereses generados.

En cuanto a la fiscalidad de las hipotecas inversas, lo cierto es que es más ventajosa que en otro tipo de préstamos. Y es que las cantidades recibidas de la hipoteca inversa no tributan en el IRPF, ya que se consideran un préstamo y no un ingreso; solo cuando la prestación sobrepase el plazo determinado y se convierta en un seguro de rentas vitalicias estará sujeta a tributación.

Además, las hipotecas inversas están exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), siempre que se constituyan sobre la vivienda habitual del titular.

Ventajas de las hipotecas inversas

Contratar una hipoteca a la inversa en España supone una serie de beneficios para el titular, entre los que destacan:

• Permite obtener liquidez sin vender la vivienda: el propietario puede convertir el valor de su casa en dinero líquido, manteniendo al mismo tiempo la titularidad del inmueble y su derecho a seguir viviendo en él.
• No requiere pagar cuotas mensuales: a diferencia de una hipoteca tradicional, el préstamo no debe devolverse de forma periódica, sino que los intereses se acumulan y la deuda se liquida tras el fallecimiento.
• Complementa los ingresos durante la jubilación: puede servir para incrementar la capacidad económica si la pensión no es suficiente, proporcionando capital adicional para mejorar la calidad de vida.
• Ofrece flexibilidad en el pago: es posible escoger entre recibir el dinero mediante pagos mensuales –ya sea de forma vitalicia o durante un determinado periodo–, o hacerlo en forma de pago único.
• Cuenta con bonificaciones fiscales: como hemos visto, las hipotecas inversas no tributan en el IRPF en la mayoría de los casos y están exentas de impuestos como el IAJD, que suelen tener un coste significativo.
• Se puede cancelar en cualquier momento: si el titular quiere vender su casa o cancelar la hipoteca inversa antes de tiempo, es posible hacerlo siempre que se liquide la cantidad percibida y los intereses generados hasta el momento.
• Los herederos pueden decidir qué hacer con la vivienda: tras el fallecimiento del titular, pueden devolver la deuda para conservar el inmueble o venderlo para cancelarla.

¿Qué es lo malo de la hipoteca inversa?

Por otra parte, la hipoteca inversa también cuenta con ciertos inconvenientes que hay que valorar antes de decidirse por esta opción, como por ejemplo:

• La deuda aumenta con el tiempo: el capital recibido y los intereses se van acumulando con el paso de los años, por lo que la cantidad a devolver puede aumentar de forma significativa.
• Se reduce la herencia: cuando fallece el titular, los herederos deben saldar la deuda, por lo que el patrimonio heredado disminuye.
• El importe es limitado: normalmente, solo se concede un determinado porcentaje del valor de la vivienda, que depende de factores como la tasación y la edad del titular.
• Es un producto financiero complejo: su funcionamiento puede resultar difícil de entender, especialmente por el impacto que tiene a largo plazo sobre la vivienda y la herencia. No obstante, dado que es obligatorio proporcionar asesoramiento al solicitante, contarás con un experto que resuelva cualquier posible duda.
• No siempre es la mejor solución: existen alternativas como vender la vivienda, alquilarla o recurrir a otros productos financieros que pueden resultar más adecuados según la situación personal.

Alternativas a la hipoteca inversa: conoce tus opciones

Llegados a este punto, debes saber que existen varias alternativas a la hipoteca inversa que permiten obtener liquidez sin comprometer de forma inmediata la vivienda. Por supuesto, una opción es vender la propiedad, lo que proporciona capital inmediato, o alquilarla, pero en ambos casos es necesario cambiar de residencia.

En caso de que no quieras abandonar tu vivienda, puedes plantearte pedir un préstamo hipotecario privado, de forma que recibirás una cantidad elevada desde el principio y la irás devolviendo mensualmente. En este caso, tendrás que utilizar la vivienda como garantía del préstamo.

Otra alternativa interesante es la nuda propiedad, que consiste en vender tu vivienda manteniendo el derecho de usufructo, es decir, pudiendo residir en ella durante el resto de tu vida, aunque sin ser el titular legal. En caso de que te preguntes si es mejor optar por hipoteca inversa o nuda propiedad, la respuesta dependerá de tus necesidades y preferencias.

La nuda propiedad permite obtener un capital mayor que la hipoteca inversa, no genera deuda y mantiene el uso de la vivienda, aunque tus herederos no podrán recuperar la propiedad. Por su parte, la hipoteca inversa permite conservar la titularidad del inmueble, que podrán heredar tus descendientes y hace posible recibir una renta mensual estable en vez de un pago elevado único.