Un préstamo de aval hipotecario es aquel que intermedia una propiedad de forma indirecta en la operación. Esto significa que no solo los préstamos para compra de inmuebles se consideran contrato hipotecario sino cualquier operación crediticia en la que un inmueble aparezca de algún modo (también para avalar la operación por ejemplo).
En prestamoshipotecarios.net tramitamos contratos hipotecarios utilizando nuestro directorio de prestamistas privados. Como que nuestros créditos están garantizados mediante una casa/propiedad en la práctica nuestra forma de trabajar está regulada por lo que establece dicha ley 5/2019.
Más transparencia en los contratos hipotecarios
Después de la aprobación de la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cambiaron los requisitos sobre los que se estudiaban y se negociaban las operaciones financieras inmobiliarias. Una novedad que incorporaba esta nueva ley era que forzaba a clarificar las condiciones bajo las que se basaría la operación inmobiliaria, para que el usuario entendiera exactamente qué consecuencias tendría. La información de transparencia e información veraz puede leerse en el Capítulo II y el artículo 7 y el artículo 14 de la ley.
En este post del blog vamos a sintetizarte todas las modificaciones referentes a transparencia que se actualizaron con la ratificación de la ley 5/2019, y que también comprendieron cambios en nuestra operativa de estudio y aceptación de préstamos.
Más información y más tiempo
La nueva norma exige a la entidad bancaria y en definitiva a cualquier prestamista a ofrecer toda la información sobre las obligaciones de retribución de forma clara a los clientes de la operación hipotecaria. Esta mayor transparencia deja que los prestatarios tengan más conocimiento sobre sus derechos y responsabilidades antes de entrar en una operación hipotecaria, disminuyendo la posibilidad de malentendidos.
Destripando la ley 5/2019 de mejora de la transparencia en los contratos hipotecarios
Esta normativa se aprobó gracias a las presiones a nivel europeo, a raíz de los problemas sociales derivados del aumento de los desahucios por impago de hipotecas. Sin embargo, normativa afecta a cualquier prestamista que opere contratos hipotecarios. De cara a que el cliente supiera exactamente las consecuencias y obligaciones de firmar un contrato hipotecario se modifico la normativa que regula este tipo de operaciones para que se detalla se de forma mucho más completa y exhaustiva las repercusiones de la operación para el cliente.
Contratos más simples y comprensibles
Los cambios en relación a los contratos exigían que las condiciones fueran redactadas de forma clara y sin emplear lenguaje técnico para que el cliente comprendiese exactamente todos y cada uno de los términos del mismo. El artículo 7 de la Ley 5/2019 dice:
El prestamista está obligado a poner a disposición de los clientes en su página web las condiciones generales de sus contratos hipotecarios
Si no se dispone de una página web el prestamista o banco deberá disponer de dicha información en sus locales abiertos al público
Las personas con discapacidad deberán ser informadas debidamente para asegurarse de que comprenden igualmente el contrato hipotecario
Más tiempo para estudiar y firmar el contrato
Una de las actualizaciones más importantes de la nueva ley de créditos inmobiliarios es que el cliente debe esperar 10 días hasta que puede firmar el préstamo. El objetivo de este periodo de espera era evitar las prisas a nivel comercial por parte del prestamista para que el cliente firmas el contrato. Poder leer el contrato con mucho más detenimiento permitía que el cliente entendiese mucho mejor las condiciones y las consecuencias que tenía entrar en este tipo de operación.
Aunque en el conjunto del Estado español se deben esperar 10 días desde que se entrega la documentación hasta que se firma el contrato, el caso de las operaciones y contratos hipotecarios que se firmen en Cataluña ese periodo deberá ser de 14 días.
Relación de documentos que se deben enviar al cliente previa a la firma del contrato
El prestamista deberá enviar a la notaría del cliente la siguiente relación de documentos para que tanto el notario como el propio cliente las puedan consultar detenidamente durante los 10 días siguientes.
Documento FEIN o Ficha Europea de información Normalizada
La FEIN se considera el documento vinculante mientras el contrato no esté firmado. La FEIN está considerado por tanto el documento oficial de oferta de préstamo hipotecario, antes de la firma y levantamiento de actas notariales.
La diferencia de un contrato hipotecario clásico, en la FEIN debe aparecer detallado de forma esquemática y entendible para el cliente toda la información relativa a la operación de préstamo hipotecario que se ofrece. También deberá constar todo aquello relacionado con la duración, importe total y los gastos administrativos y extraordinarios que la operación genera.
Documento FIAE o ficha de información y advertencias estandarizada
Como complemento a la FEIN, la FIAE amplía la información relativa al contrato de préstamo ofrecido detallando de forma clara esquematizada las cláusulas adicionales bajo las que trabaja el contrato de préstamo hipotecario. Por tanto, en la FIAE se detallará en lenguaje no técnico para que el usuario lo entienda las consecuencias del impago, condiciones bajo las que se puede realizar un vencimiento anticipado del crédito, consecuencias económicas bajo circunstancias y cambios en las condiciones de devolución, un detalle de todos los gastos extraordinarios del préstamo…
Detalle de gastos y quién responde por ellos
Además de las fichas FEIN y FIAE se deberá remitir a la notaría y al cliente un resumen de todos los gastos que se generan a nivel administrativo, de gestoría, notaría y gastos fiscales. Se deberá especificar de forma clara cuál de las dos partes es la responsable de sufragar esos gastos.
Gastos que debe pagar el prestamista:
Gastos notariales
Gastos de Registro de la Propiedad
Gastos de gestoría
Gastos que debe pagar el prestatario:
Gastos generados por tasar el inmueble
Otra documentación que debe entregarse al cliente y su Notario
Además, se debe entregar a la notaría y al cliente una hoja de recepción de la documentación qué se debe devolver al prestamista firmada, para confirmar que se ha recibido toda la documentación correctamente. A partir de ese momento empiezan los 10 días de espera hasta poder firmar el contrato.
Más conocimiento sobre el préstamo
El cliente está obligado a acudir al menos 2 veces a su notario para asesorarse de forma gratuita y superar un test de juicio para que el notario esté seguro de que el cliente comprende las consecuencias y condiciones del préstamo que quiere firmar.
