¿Qué es la dación en pago de la hipoteca y cómo funciona?

Cuando una persona deja de poder asumir el pago de sus préstamos hipotecarios, las consecuencias económicas y personales pueden ser muy graves. En estos casos, surgen alternativas legales como la dación en pago, una vía que permite poner fin a la deuda hipotecaria bajo determinadas condiciones y acuerdos con la entidad financiera.

A lo largo de este post, analizaremos qué es la dación en pago de la hipoteca y cómo funciona, detallando sus requisitos y explicando cómo solicitarla. Además, hablaremos de la fiscalidad de la dación en pago y mencionaremos los principales riesgos que conlleva esta opción, planteando otras soluciones alternativas.

¿Qué es una dación en pago?

Comencemos por entender qué significa dación en pago: se trata de una alternativa legal que permite saldar una deuda entregando un bien al acreedor en sustitución del pago en dinero. En el ámbito hipotecario, implica que el deudor transmite la vivienda al banco y, a cambio, la deuda queda totalmente extinguida; es decir, tras la entrega del inmueble, el propietario deja de deber cualquier cantidad pendiente, incluidos intereses o posibles recargos.

Cabe señalar que la dación de pago entre particulares –el deudor y la entidad bancaria– no es un mecanismo automático ni obligatorio. Para que pueda darse, debe haber un acuerdo expreso entre ambas partes, ya que la entidad financiera no está obligada a aceptarla, así como cumplirse ciertos requisitos.

Se trata, por tanto, de una solución pactada que suele plantearse cuando el deudor no puede seguir afrontando las cuotas del préstamo. Así, la dación del pago busca evitar procesos de ejecución hipotecaria y situaciones de endeudamiento permanente, aunque supone la pérdida definitiva de la vivienda.

Requisitos de la dación en pago de una vivienda

La dación en pago de la vivienda habitual es una de las medidas urgentes de protección para deudores hipotecarios sin recursos que contempla el Código de Buenas Prácticas regulado por el Real Decreto‑ley 6/2012, que es de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito. Es decir, su aplicación depende de que la entidad financiera esté de acuerdo, pero una vez lo acepte debe cumplirlo de forma obligatoria.

En base a este código, una persona puede solicitar la dación en pago de la hipoteca en España cuando se cumplen una serie de requisitos fundamentales:

• Situación económica vulnerable: el deudor debe estar en el llamado umbral de exclusión, que implica que los ingresos familiares no superen tres veces el IPREM, que en los cuatro últimos años se haya producido un empeoramiento significativo de la situación económica y que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos familiares. En casos de discapacidad o enfermedades graves, estos límites pueden ser algo más amplios.
• Vivienda habitual: la hipoteca debe recaer sobre la vivienda habitual del solicitante, que debe ser la única propiedad del deudor. No se admiten daciones en pago para segundas residencias o inmuebles adicionales.
• Falta de patrimonio suficiente: no se pueden poseer otros bienes o derechos patrimoniales que permitan hacer frente a la deuda hipotecaria. En caso de existir otras garantías, estas deben ser insuficientes o estar también afectadas.
• Precio máximo: el coste de adquisición de la vivienda no puede haber excedido cierto límite que varía en función del número de habitantes del municipio, con un máximo de 250.000€.
• Sin anuncio de subasta: la dación en pago de deuda hipotecaria solo podrá realizarse si no se ha dictado todavía el anuncio de subasta.
• Plan de reestructuración inviable: la entidad bancaria debe notificar la inviabilidad del plan de reestructuración.
• Rechazo de la quita de deuda: el banco debe haber optado por no aplicar una quita en el capital pendiente de amortización.
• Cumplimiento de plazos: la solicitud de la dación en pago debe presentarse dentro de los 24 meses posteriores a la solicitud del plan de reestructuración.
• Vivienda sin cargas: el inmueble no puede estar gravado con cargas posteriores.

Tipos de dación de pago

Ahora que ya sabes cómo funciona la dación en pago entre particulares, vamos a ver las diferentes modalidades que existen, que se diferencian en cómo se gestiona la entrega del bien y el saldo de la deuda.

Dación de pago total

En primer lugar, la dación en pago total implica que el deudor entrega el inmueble al acreedor para saldar íntegramente la deuda pendiente. Una vez aceptada, el banco cancela toda la obligación económica relacionada con el préstamo hipotecario, incluyendo intereses y recargos, si los hubiera. 

Dación de pago parcial

En cambio, la dación en pago parcial de la deuda supone que el bien entregado no cubre la totalidad de la misma y el deudor sigue obligado a pagar la diferencia restante en forma de mensualidades. Este tipo de acuerdo se utiliza cuando el valor del inmueble es inferior al importe adeudado y el banco no se conforma con dicha cantidad.

¿Cómo solicitar la dación en pago?

Si te preguntas cómo hacer una dación en pago, te contamos qué pasos debes seguir para presentar la solicitud correctamente:

1. Analizar tu situación financiera: antes de nada, revisa tus ingresos, gastos y capacidad real para afrontar la deuda. Es fundamental asegurarte de que cumples con las condiciones para la dación en pago que hemos explicado anteriormente.
2. Solicitar una reestructuración de la deuda al banco: a continuación, contacta con la entidad para negociar una posible reestructuración del préstamo que reduzca las cuotas o amplíe los plazos.
3. Si el plan de reestructuración resulta inviable, solicitar una quita: cuando el plan de reestructuración no sea posible, se puede pedir una quita hipotecaria en el capital pendiente de amortización, es decir, la condonación parcial de la deuda para hacerla asumible.
4. En caso de rechazo de la quita, solicitar la dación en pago: cuando la quita sea denegada, presenta una solicitud formal para entregar la vivienda a cambio de la cancelación total de la deuda.
   1. Reunir la documentación necesaria: prepara documentos como certificados de ingresos y de titularidad, escrituras de compraventa de la vivienda, certificado de empadronamiento y cualquier justificante que acredite tu situación.
   2. Redactar la solicitud: escribe la petición expresando claramente tu intención de solicitar la dación en pago, detallando tu situación económica y adjuntando la documentación requerida.
5. Firmar el acuerdo: si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas tendrá que aceptar la dación, por lo que ambas partes formalizarán la entrega de la vivienda y la cancelación de la deuda.

¿Cómo tributa la dación en pago de un inmueble?

Respecto a la tributación de la dación en pago de la vivienda habitual, cabe señalar que desde hace unos años se han establecido exenciones para evitar que los deudores tengan que asumir el pago de ciertos impuestos.

En el caso del IRPF, el artículo 33 de la Ley 35/2006 establece que estarán exentas de pagar el impuesto las ganancias patrimoniales derivadas de la dación en pago de la vivienda habitual destinadas a la cancelación de deudas hipotecarias que recaigan sobre la misma. No obstante, el deudor no podrá disponer de otros bienes o derechos que permitan satisfacer la totalidad de la deuda.

Del mismo modo, el artículo 105 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales determina la exención del pago de la plusvalía municipal en aquellas transmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual.

Por otra parte, la operación también está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía en función de la comunidad autónoma. En este caso, el sujeto pasivo del impuesto es el adquiriente del inmueble, es decir, la entidad financiera.

Riesgos y problemas de la dación en pago

Aunque la dación en pago de deuda entre particulares supone una solución definitiva para saldar un préstamo hipotecario, no está exenta de ciertos riesgos y desventajas que conviene valorar antes de tomar una decisión. En este sentido, los principales problemas que presentan las daciones en pago son:

• Pérdida definitiva de la vivienda: al entregar la propiedad al banco, el deudor pierde para siempre su vivienda, que no solo tiene valor económico sino, en muchos casos, también sentimental.
• Impacto en el historial crediticio: la dación de bienes en pago puede aparecer como una incidencia en el historial de crédito, afectando negativamente a la capacidad de obtener futuros préstamos con garantía hipotecaria.
• Pérdida de las cuotas abonadas: aunque se entregue la vivienda para saldar la deuda, las cuotas pagadas previamente no se recuperan, lo que supone una pérdida económica significativa.
• No siempre se cubre toda la deuda: en algunos casos, la entidad financiera puede reclamar al deudor la diferencia si el valor del inmueble entregado es inferior al total de la deuda pendiente.
• Limitaciones para acceder a nuevos préstamos: tras una dación en pago de un inmueble, el historial crediticio negativo puede dificultar la financiación en el futuro, especialmente las hipotecas, cuyas condiciones suelen endurecerse.
• No siempre es aceptada por el banco: como ya hemos visto, es necesario que la entidad financiera esté adherida al Código de Buenas Prácticas –aunque la mayoría de ellas lo están– y también que el deudor se encuentre en situación de extrema vulnerabilidad.

Alternativas a las daciones en pago

Para evitar recurrir a la dación en pago, existen otras opciones con o sin intervención del banco que pueden resolver el problema financiero. Ya hemos visto que, antes de solicitar la dación en pago al banco, puedes pedir una reestructuración de la deuda o incluso una quita que reduzca la cantidad a pagar. 

Sin embargo, también se puede recurrir a otras alternativas que no pasan por la negociación con el banco. La primera de ellas es buscar financiación alternativa a través de préstamos personales que permitan afrontar temporalmente las cuotas hipotecarias sin vender la propiedad, aunque la aceptación dependerá de tu situación financiera.

Otra vía es la venta rápida del inmueble a inversores profesionales especializados en comprar viviendas en poco tiempo, asumiendo muchos de los trámites y gastos asociados y permitiéndote cancelar tu deuda con menor pérdida económica. Además, esta opción evita la pérdida de historial crediticio y suele incluir posibilidades como la opción de recompra o la formalización de un contrato de alquiler.

Cada alternativa tiene sus ventajas e inconvenientes, por lo que es recomendable evaluar bien tu situación personal, buscando asesoramiento profesional si lo necesitas, para buscar la opción más adecuada antes de decidirse por la dación en pago.