Ampliar una hipoteca: ¿cuándo se puede hacer y qué implica?

Hay ciertos momentos en los que puede surgir la necesidad de ajustar las condiciones de un préstamo hipotecario, ya sea debido a cambios en la economía personal, proyectos importantes que requieren liquidez o necesidad de cuotas más asequibles.

En este sentido, ampliar una hipoteca hace posible obtener más capital o devolverlo en un plazo más largo, pero implica valorar varios factores como los requisitos necesarios, los gastos asociados y el aumento del tipo de interés.

Por eso, en este post vamos a contarte qué es una ampliación de hipoteca, qué tipos existen y cómo se solicita, hablando también sobre los costes y aspectos requeridos, además de mencionar varias alternativas que merece la pena considerar.

¿Qué es una ampliación de hipoteca?

Una ampliación de hipotecas es una modificación de las condiciones del préstamo para incrementar el capital pendiente o el plazo para devolverlo, a través de un procedimiento conocido como novación. De esta forma, es posible disponer de dinero adicional manteniendo la vivienda como garantía.

Generalmente, se utiliza la ampliación de hipoteca para una reforma, financiar otros proyectos personales o reunificar deudas. A la hora de concederla, la entidad financiera valorará la situación económica del cliente, el valor actual de la propiedad y el historial de pagos.

Es importante señalar que, aunque solicitar una ampliación de la hipoteca proporciona liquidez inmediata, también puede implicar un aumento de la cuota mensual o una extensión del plazo de amortización, con el consiguiente incremento de intereses.

¿De qué formas se puede ampliar una hipoteca?

Si te preguntas cómo hacer una ampliación de hipoteca, la respuesta es que existen tres opciones distintas que pueden utilizarse en función de las necesidades del cliente, así como de la política de la entidad financiera.

Ampliar el capital de la hipoteca

En primer lugar, es posible solicitar una ampliación del capital de la hipoteca, lo que implica disponer de más dinero sin cambiar la garantía de la vivienda, proporcionando liquidez inmediata. Como contrapartida, se incrementarán las cuotas mensuales y los intereses totales, por lo que la deuda será mayor.

Ampliar el importe de la hipoteca suele hacerse cuando se necesita financiar reformas, comprar otro inmueble o hacer una reunificación de deudas con garantía hipotecaria.

Ampliación del plazo de la hipoteca

Por otra parte, también se puede ampliar el plazo de la hipoteca, es decir, alargar el periodo de tiempo en el que puedes devolver el préstamo. Esta estrategia reduce la cuota mensual, pero incrementa los intereses totales pagados durante la vida del préstamo.

Se puede ampliar el plazo de la hipoteca en situaciones de ajuste de presupuestos o cambios en la capacidad de pago. 

Ampliar capital y plazo de la hipoteca

La tercera opción consiste en combinar las dos estrategias anteriores, de forma que se incrementa tanto el capital prestado como el plazo de amortización. Así, es posible obtener más dinero y reducir el impacto de la cuota mensual mediante un periodo de devolución más largo.

Esta alternativa resulta interesante para proyectos grandes, como reformas importantes o inversión en inmuebles, pero incrementa notablemente los intereses totales del préstamo, por lo que encarece la hipoteca a largo plazo.

¿Cuáles son los requisitos para una ampliación de hipoteca?

A continuación, vamos a ver cuándo se puede hacer una ampliación de hipoteca, mencionando los requisitos más frecuentes que suelen exigir las entidades financieras:

• Buen historial de pagos: es fundamental que la hipoteca actual, además de cualquier otro préstamo, haya sido abonada puntualmente, así como que el cliente se encuentre al corriente de pago. Cualquier retraso o impago previo reduce significativamente las posibilidades de aprobación, ya que se interpreta como un riesgo potencial.
• Situación económica estable: para valorar si se puede ampliar la hipoteca, la entidad analizará los ingresos regulares y la estabilidad laboral del solicitante, incluyendo nóminas, pensiones o ingresos por cuenta propia. 
• Capacidad de endeudamiento: se calcula que la nueva cuota hipotecaria, sumada a las posibles deudas adicionales, no supere un determinado porcentaje de los ingresos mensuales, garantizando que el cliente pueda afrontar los pagos futuros sin inconvenientes.
• Valor actualizado de la vivienda: a la hora de calcular la ampliación de la hipoteca, suele exigirse una tasación reciente que refleje el valor actual de la propiedad. Así, la entidad financiera puede asegurarse de que, en caso de impago, el inmueble sigue cubriendo la cantidad ampliada del préstamo.
• Documentación completa: además de nóminas o declaraciones de la renta, pueden solicitarse justificantes de otros préstamos, extractos bancarios y documentación fiscal adicional.

¿Cómo ampliar una hipoteca? Pasos a seguir

En caso de que no tengas claro cómo pedir una ampliación de hipoteca, te contamos cuáles son los pasos que debes seguir para hacerlo:

1. Analizar tus necesidades: antes de solicitar ampliaciones de hipoteca, hay que determinar si se necesita aumentar el capital, prolongar el plazo o ambas cosas. Además, conviene evaluar el impacto en la cuota mensual y en los intereses totales para escoger la alternativa más adecuada.
2. Revisar las condiciones de tu hipoteca actual: consultar el contrato hipotecario permite conocer si existen cláusulas que dificulten o encarezcan la ampliación.
3. Solicitar la operación a la entidad financiera: en este momento, tendrás que contactar con la entidad para explicarle tus necesidades y que te trasladen las opciones disponibles, indicando las condiciones de la ampliación.
4. Reunir la documentación requerida: en general, te pedirán la escritura de la vivienda, junto con una tasación actualizada, así como justificantes de tus ingresos y recibos de tu hipoteca actual.
5. Evaluación por parte de la entidad: analizarán tu solvencia y capacidad de endeudamiento, además del historial de pagos y el valor de la vivienda.
6. Firma de la novación: una vez aprobada, se formalizará la ampliación de la hipoteca mediante escritura ante notario, actualizando las condiciones de la misma.
7. Registro de la modificación: finalmente, la ampliación se inscribirá en el Registro de la Propiedad para que tenga validez legal y quede reflejada la nueva deuda.

¿Cuánto se puede ampliar una hipoteca?

Respecto a cuánto es posible ampliar una hipoteca, siempre dependerá de la política de cada entidad financiera y el perfil del cliente. Por norma general, las entidades financieras permiten ampliar hasta un 80% del valor de tasación del inmueble. Respecto al plazo, suele tener un máximo de 30 años, excepto en el caso de personas de avanzada edad.

No obstante, también se evalúa la capacidad de endeudamiento del cliente y su historial financiero, analizando factores como la estabilidad laboral, los ingresos y la existencia de otras deudas. Cada caso es diferente, por lo que es conveniente informarse con la entidad correspondiente antes de solicitar la ampliación.

Motivos frecuentes para aumentar la hipoteca

Existen diversas razones por las que los propietarios deciden ampliar sus hipotecas, desde necesidades personales hasta financieras. A continuación, te contamos cuáles son los motivos más frecuentes para hacerlo.

Ampliar la hipoteca para una reforma

Una de las situaciones más habituales es ampliar una hipoteca para reformar la casa, permitiendo así mejoras en la eficiencia energética, ampliaciones de espacio o renovaciones de cocina y baño.

Solicitar más capital permite acometer estas obras sin comprometer la liquidez, pudiendo pagarlas a largo plazo. No obstante, es importante que planifiques las obras siguiendo un presupuesto detallado y realista para evitar que los gastos sobrepasen el importe de la ampliación.

Ampliar la hipoteca para reunificar deudas

Otro motivo común es la ampliación de la hipoteca para reunificar deudas, que consiste en integrar dentro de ella otros préstamos o créditos pendientes. De este modo, se sustituye la multiplicidad de pagos por una única cuota mensual, generalmente con un interés más bajo.

Esta estrategia permite aliviar la presión financiera a corto plazo, mejorar la organización del presupuesto y, en algunos casos, aprovechar la garantía de la vivienda para conseguir mejores condiciones con la entidad financiera.

Ampliar la hipoteca para comprar otra casa

Muchas personas se preguntan si se puede ampliar una hipoteca para comprar otra vivienda, y la respuesta es que, en muchos casos, sí. Tanto si quieres adquirir una segunda residencia como si vas a comprar una vivienda como inversión, esta estrategia permite disponer de capital adicional sin recurrir a préstamos con intereses más altos.

No obstante, es una operación compleja, ya que se incrementa el riesgo para la entidad, por lo que solo se aprueba si la situación financiera del cliente es sólida y estable.

Ampliar la hipoteca para comprar un coche

Aunque menos frecuente, también es posible hacer una ampliación de hipoteca para comprar un coche u otro bien de alto valor, que suele considerarse cuando se busca un interés más bajo que el de un préstamo personal tradicional. 

Sin embargo, dado que los vehículos se deprecian con mucha rapidez, ampliar la hipoteca no suele ser la mejor opción en este caso.

¿Cuáles son los gastos de una ampliación de la hipoteca?

Respecto a cuánto cuesta una ampliación de hipoteca, depende de las condiciones de cada entidad financiera, por lo que hay que consultarlas en cada caso. No obstante, entre los gastos más habituales se incluyen:

• Comisión por novación: muchas entidades aplican una comisión por modificar las condiciones del préstamo, que suele estar pactada previamente en el contrato hipotecario. Además, para el caso de la ampliación de plazo, la comisión no puede superar el 0,1% del capital pendiente de amortización.
• Tasación de la vivienda: normalmente, la entidad financiera solicita una tasación actualizada para conocer el valor real del inmueble, lo que aumenta el coste de la ampliación de la hipoteca.
• Gastos por ampliación de hipoteca asumidos por la entidad: además, existen algunos costes que corren a cargo de la entidad financiera, como son:
  • Notaría: la ampliación requiere la firma de una escritura modificativa ante notario, que suele suponer entre un 0,2% y un 0,5% del importe pendiente de amortizar.
  • Registro: del mismo modo, la modificación debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, generando un coste que puede variar entre el 0,1% y el 0,25% del capital pendiente.
  • Gestoría: la empresa encargada de tramitar la ampliación y coordinar el pago de los impuestos suele cobrar entre 200€ y 500€, dependiendo de cada caso.
  • IAJD: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) estará exento en caso de alteración del plazo del préstamo o de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado, según la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Alternativas a la ampliación de hipotecas

Llegados a este punto, cabe señalar que ampliar la hipoteca no siempre es la opción más conveniente, ya que suele suponer un incremento considerable de los intereses totales y alargar la deuda. Por eso, conviene conocer otras alternativas de financiación que permiten obtener liquidez sin modificar la hipoteca actual.

Tradicionalmente, los clientes optaban por la ampliación de la hipoteca antes que por solicitar un nuevo préstamo, dado que las condiciones de las entidades bancarias suelen ser más estrictas. Sin embargo, en los últimos años han surgido nuevas opciones de financiación alternativa que ofrecen un acceso más flexible y minimizan los requisitos.

Por ejemplo, si necesitas modificar tu casa, en vez de ampliar tu hipoteca puedes valorar los préstamos hipotecarios para reformas de viviendas, especialmente si dispones de una segunda vivienda que funcione como aval o si tu hipoteca es baja. Del mismo modo, puedes recurrir a préstamos personales rápidos, que ofrecen cantidades más bajas pero con una aprobación más rápida y menos requisitos.

Estas alternativas permiten mantener tu hipoteca intacta y gestionar la deuda de forma más flexible, adaptándose mejor a la cantidad necesaria, la capacidad de pago y las necesidades individuales.