Cuando hablamos de subrogación hipotecaria nos referimos a una operación mediante la cual, un préstamo hipotecario puede cambiar las partes implicadas, tanto el deudor como la entidad financiera. Esto es básicamente un proceso de sustitución del deudor, del acreedor o de ambos.

En este artículo vamos a profundizar en el concepto de subrogación hipotecaria, analizando los tipos, el marco normativo y sus implicaciones.


¿Qué tipos de subrogación hipotecaria existen?

Explicación de la subrogación hipotecaria
Explicación de la subrogación hipotecaria

En la definición que presentamos de subrogación hipotecaria vimos que ésta se puede llevar a cabo tanto desde la parte del deudor como del acreedor. A continuación vamos a definir cada una de ellas con más detalle:

Subrogación hipotecaria cambiando de entidad financiera

En este primer caso de subrogación hipotecaria la situación sería la siguiente: una entidad financiera concede un crédito hipotecario a un cliente, a continuación el cliente sustituye a la entidad financiera por otra a la que traslada el préstamo.

Este tipo de operaciones están reguladas por el marco normativo recogido en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, que regula la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Tal y como se recoge en la citada normativa, este mandato fue creado para que los ciudadanos estén amparados por la ley, pudiendo beneficiarse de la oferta de las diferentes entidades financieras que existen en el mercado, pudiendo así optar a tipos de interés más reducidos.

De esta forma la norma regula que los deudores pueden optar a la posibilidad de cambiar de entidad financiera con la cual tienen un crédito hipotecario, aprovechando así los beneficios que la pueda ofrecer el cambio a otra entidad que ofrezca el mismo producto pero con condiciones más favorables.

Si atendemos al contenido recogido en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, encontramos que en la misma se hace referencia al concepto de “portabilidad hipotecaria”. Esto a grandes rasgos significa que, al igual que podemos cambiar de compañía de servicios si encontramos una oferta más favorable, debemos tener también el derecho de hacer lo mismo con las entidades bancarias.

La legislación vigente entiende como entidades financieras a los bancos, las cajas de ahorro, cooperativas de crédito, entidades oficiales de crédito y la Confederación Española de Cajas de Ahorros.

Es importante resaltar aquí que no es imprescindible que el contrato posea una cláusula de amortización anticipada para que podamos ejercer nuestro derecho de subrogación hipotecaria.

¿Qué requisitos debo cumplir para llevar a cabo una subrogación hipotecaria cambiando de entidad financiera?

documentos y firma de papeles
Requisitos a cumplir para llevar a cabo una subrogación hipotecaria cambiando de entidad financiera

En lo que respecta a los requisitos para poder acceder a una subrogación hipotecaria debemos destacar los siguientes:

  1. No debemos contar con el consentimiento por parte de la entidad financiera para llevarla a cabo.
  2. Debe establecerse una relación triangular entre las partes implicadas, las dos entidades financieras y el deudor. Es imprescindible que esta relación sea coordinada y colaborativa para lograr una subrogación dinamizada.
  3. El marco normativo debe tener la función de regular todas las comisiones que se devenguen por amortización anticipada, estableciendo una metodología de cálculo y todas las etapas a seguir.

¿Cómo debo escriturar la subrogación hipotecaria?

En cuanto a la escritura de subrogación, hay que tener claro que dentro del conjunto de condiciones acordadas en nuestro contrato de préstamo hipotecario sólo podremos modificar la parte correspondiente a los tipos de interés aplicados y al plazo de devolución del préstamo.

Es imprescindible que la subrogación esté registrada, de lo contrario no se considerará válida, el registro debe contar con los siguientes apartados:

  • La persona jurídica objeto de la subrogación.
  • Las condiciones que se hayan pactado con la nueva entidad, tanto para los tipos de interés como para el plazo de devolución.
  • Presentar ante notario la escritura donde figure la fecha del traspaso.
  • La firma del profesional que ejerza el registro, donde figure la conformidad con la escritura presentada.
  • Los aspectos fiscales concernientes a la subrogación, como exenciones impositivas.

Subrogación hipotecaria desplazando al deudor hipotecario

En este segundo caso la subrogación hipotecaria funcionaría de la siguiente forma: vamos a suponer que queremos comprar un inmueble y que tras un período de búsqueda finalmente hemos encontrado uno de nuestro agrado. Esta propiedad está sujeta a una hipoteca y pasaremos a ser titulares de la misma desplazando al vendedor original. Así es la segunda posibilidad de subrogación hipotecaria. 

Esta operación está regulada mediante el Decreto de 8 de febrero de 1946, que permitió la redacción de la Ley Hipotecaria vigente, en cuyo artículo 118 expresa lo siguiente:

En una venta de una vivienda hipotecada, las partes implicadas deben pactar que el comprador se hará responsable de las responsabilidades que se deriven de la hipoteca además de las obligaciones personales que se deriven de ella, quedando la otra parte completamente desligada de esta obligación.

¿Qué requisitos debo cumplir para llevar a cabo una subrogación hipotecaria cambiando de deudor?

Requisitos a cumplir para realizar una subrogación hipotecaria por cambio de deudor
Requisitos a cumplir para realizar una subrogación hipotecaria por cambio de deudor

Nuevamente haciendo referencia a este marco normativo, debemos tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Debe haber un consentimiento explícito por las partes implicadas, en este caso el comprador, el vendedor y la entidad financiera.
  • El deudor original dejará de serlo de forma permanente, quedando así completamente desligado de la hipoteca y de todas las obligaciones que se deriven de ella. Esto se conoce como asunción liberadora de la deuda.
  • El nuevo comprador pasa a ser el nuevo titular de la deuda hipotecaria, y desde el punto de vista jurídico tendrá la misma relación con la entidad financiera que el deudor original.

¿Cómo debo ejecutar la subrogación hipotecaria desplazando al deudor hipotecario?

Las condiciones para ejecutar una subrogación hipotecaria desplazando al deudor son las siguientes:

  • La persona jurídica objeto de la subrogación.
  • Las condiciones que se hayan pactado con la nueva entidad, tanto para los tipos de interés como para el plazo de devolución.
  • Presentar ante notario la escritura donde figure la fecha del traspaso.
  • La firma del profesional que ejerza el registro, donde figure la conformidad con la escritura presentada.
  • Los aspectos fiscales concernientes a la subrogación, como exenciones impositivas.

Si atendemos al ejemplo presentado al inicio de este artículo, vemos como un inmueble puede venderse sin problema si el futuro comprador asume la titularidad de la hipoteca.  Aquí es importante resaltar que este tipo de préstamos hipotecarios no cubren el valor total del inmueble.