En términos sencillos, la amortización es el calendario de pagos a lo largo de la hipoteca. La historia de la palabra «amortizar» proviene del latín medieval/antiguo, que significa literalmente «matar». Cuando tu hipoteca se amortiza por completo, queda pagada para siempre.

Aunque pueda parecer complejo, vale la pena entender lo que significa la amortización para su hipoteca o de su préstamo hipotecario y sus pagos mensuales. Conocer el calendario de amortización puede ayudarle a decidir si le resulta más rentable realizar pagos adicionales en su hipoteca.


¿Qué es la amortización y de qué partes consta?

amortización de la hipoteca
Amortización de la hipoteca

La amortización de la hipoteca se refiere al calendario de pagos de un préstamo. Es la cantidad que pagas cada mes y los factores que componen ese pago.

A medida que su préstamo se amortiza, pagará más capital y menos intereses. Dicho de otro modo: se empieza pagando más parte de intereses que de capital, y al final de la vida del préstamo hipotecario se acaba pagando más parte de capital que de intereses.

Sin tener en cuenta detalles más complejos, un préstamo hipotecario básico consta de dos componentes: el capital y los intereses. Veamos ambos con más detalle.

Parte principal o de capital

Es el saldo del préstamo. Es la cantidad de dinero que inicialmente pediste prestada y que estás devolviendo. A medida que se vaya pagando el capital, se pagarán menos intereses. Se necesita un tiempo antes de que los pagos de la hipoteca empiecen a hacer mella en el pago del capital; como hemos dicho cuando empieces a hacer los pagos, la mayor parte de tu pago mensual se destinará a pagar los intereses.

Parte de coste o intereses

Así es como los prestamistas ganan dinero. Todos los préstamos tienen un tipo de interés, que se calcula como un porcentaje del capital. Una calculadora de hipotecas puede indicarle cuántos intereses pagará a lo largo de la vida del préstamo.

Por ejemplo, si pides un préstamo a:

  • 30 años
  • para un inmueble de 200.000 euros
  • aportando 30.000€ iniciales
  • con un tipo de interés del 3,0% fijo
  • suponiendo que no hagas ningún pago extra
  • acabarás pagando un total de 95.128€ en intereses
    • (además de devolver los 170.000 euros originales).
calculo hipoteca idealista
Cálculo obtenido con la calculadora de hipotecas de Idealista

¿Cómo cambian los pagos de mi préstamo con el tiempo? Cómo entender el calendario de amortización

Con una hipoteca tradicional, su pago (la cuota) seguirá siendo la misma cantidad total cada mes. La composición de ese pago cambiará a lo largo de la amortización del préstamo. Cuando empiece a pagar el préstamo, la mayor parte del pago se destinará a pagar los intereses.

Sin embargo, a medida que empiece a pagar lentamente el capital, la cantidad de intereses que tendrá que pagar disminuirá, por lo que una mayor parte de su pago se aplicará al capital. Esto aumenta la velocidad con la que se acumula el capital.

En pocas palabras: se debe hacer frente siempre primero al pago de los intereses.

Imaginemos un escenario muy simple con un préstamo de 4.000€ al 10% a devolver en 4 cuotas:

CuotaCantidad de CuotaInteresesCapitalCapital Restante
111001509503050
2110010010002050
311008010201030
411007010300
Totales:44004004000

Fórmula de amortización de la hipoteca

cálculos de amortización de la hipoteca
Cálculos de amortización de la hipoteca

La fórmula de amortización de la hipoteca es el proceso matemático para calcular el pago mensual de la hipoteca. Esta fórmula toma tres variables -el capital que debes, la duración del préstamo en meses y el tipo de interés- y calcula cuánto pagarás al mes.

Utilizaremos nuestro ejemplo de una hipoteca de tipo fijo a 30 años de 200.000 euros con un tipo de interés anual del 3%.

  • En primer lugar, tomaremos el tipo de interés anual (0,03) y lo dividiremos por 12 para obtener el tipo de interés mensual (0,0025). Suma 1 para obtener 1,0025.
  • A continuación, tomaremos el número de años de la hipoteca (30) y lo multiplicaremos por 12 para obtener el número de pagos mensuales (360).
  • Tomaremos el número del tipo de interés (1,0025) y lo elevaremos a la potencia de 360. En tu calculadora, esta función se representa con un símbolo «xy» o puedes escribirla con el símbolo de la zanahoria (^).
    • 1,0025360 = 2,46 (redondeado)
  • Ahora introduciremos esto en una fórmula con nuestro tipo de interés mensual (0,025) y lo calcularemos a partir de ahí:
    • (0,0025 x 2,46) / (2,46 – 1) = 0,00615 / 1,46 = 0,0042 (redondeado)
  • ¿Sigues con nosotros? No te preocupes. Ya casi hemos llegado. El último paso es multiplicar 0,0042 por el capital de tu hipoteca.
    • 0.0042 x 170,000 = 714€

Estos 714 euros son nuestra cuota mensual estimada, sin incluir el depósito en garantía ni los pagos que se añaden por comisiones (apertura, estudio…).


¿Convienen los pagos por amortización anticipada?

Hacer el pago mensual de la hipoteca permite hacer un calendario de pagos estable en el tiempo, pero si puede, pagar de más por su hipoteca tiene sus beneficios. Si está dentro de sus posibilidades, pagar más ahora puede ahorrarle potencialmente decenas de miles de euros en el futuro.

Los pros de la amortización anticipada de la hipoteca: menos intereses

Volvamos a nuestro préstamo fijo de 170.000 euros a 30 años. El pago mensual de ese préstamo, sin incluir los impuestos y el seguro, sería de 774 euros. Sin embargo, si realizara un pago mensual adicional de 50 euros, se ahorraría unos 10.000 euros en intereses y reduciría unos cuantos años la duración del préstamo.

No todo el mundo tiene el dinero extra para hacer esto, y los que lo tienen pueden encontrar su dinero mejor invertido en otras cosas, como la inversión.

Los contras de la amortización anticipada: penalizaciones

Sin embargo tmbién hay que tener cuidado con las penalizaciones por pago anticipado. Por lo general, sólo podrá pagar el 20% del saldo del préstamo en un año determinado o podrá enfrentarse a las penalizaciones por pago anticipado. Estas penalizaciones también pueden ocurrir en otros escenarios como el de la refinanciación del préstamo, así que asegúrese de consultar la letra pequeña de su hipoteca antes de hacer cualquier movimiento importante con respecto a su préstamo.