En prestamoshipotecarios.net llevamos ya varios artículos hablando de los cambios que introdujo en el mercado de los préstamos hipotecarios la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019 reguladora de los préstamos de tipo hipotecario. Después de varios años de descontrol en cuanto a condiciones y cláusulas que fijaban los prestamistas a la hora de abrir préstamos hipotecarios, la entrada en vigor de esta normativa puso un poco de orden en cuanto a las condiciones de negociación, documentación, los gastos, los productos vinculados al préstamo y las comisiones que estaba autorizado a cobrar el prestamista en el caso de impagos o reembolsos anticipados.

El cálculo de la tasa anual equivalente (TAE) también se encuentra descrito en el artículo 8 y en el Anexo 2 de la normativa. En este artículo vamos a describirte y resumir te deforma rápida lo que dice la ley sobre cómo se debe calcular la TAE.


Cómo se realiza el cálculo de la TAE
cálculo de la tae de un prestamo

La base de cálculo de la TAE es el tipo de interés nominal, también denominado TIN. La TIN es el tipo de interés que se paga en las cuotas de devolución del préstamo. Sin embargo, el prestamista cobra ciertas comisiones por operaciones relativas al préstamo (las conocidas como comisiones de apertura, de amortización, de subrogación, de reembolso…) que también repercuten al cliente. En lo que respecta al cliente este debe hacerse cargo de los gastos de tasación de la vivienda y por tanto se tienen en cuenta a la hora de calcular la TAE ya que suponen un coste directo para el cliente.

Gastos que se incluyen para el cálculo de la TAE

Para el cálculo de la tarde se tienen en cuenta todos aquellos gastos a los que debe hacer frente el cliente:

  • El tipo de interés nominal
  • Las comisiones
  • El coste de los seguros obligatorios
  • Los costes de tasación de la vivienda o local

Todos aquellos gastos que asume el prestamista o entidad bancaria nunca se tendrán en cuenta para el cálculo de la tasa anual equivalente.

costes de la tae
Los costes fijos que asume el cliente se introducen en el cálculo de la TAE

Fórmula de cálculo de la TAE

La ecuación base para el cálculo de la tasa anual equivalente que aparece reflejada en la normativa es la siguiente:

formula calculo tae
Aunque puede resultar algo compleja de comprender, esta ecuación lo único que hace es poner en un lado todas aquellas disposiciones de crédito que hace el prestamista y del otro los pagos y reembolsos que hace el prestatario, ponderando el cálculo teniendo en cuenta el periodo de devolución que está fijado en el contrato.

En otras palabras se necesita:

  • El capital del préstamo
  • El tipo de interés nominal
  • Todos los gastos que asume el prestatario
  • El número de pagos
  • La duración total del préstamo

Como hemos dicho, los pagos y gastos a los que hace frente el prestatario incluyen todas las comisiones, los seguros complementarios que se deben contratar junto con el préstamo, y en el caso de hipotecas aquellas comisiones que deba afrontar el cliente por por ejemplo mantener abierta la cuenta bancaria de la entidad con la que haya contratado el préstamo hipotecario.


Detalle de la TAE  en la documentación del préstamo

El artículo 8 de la Ley 5/2019 especifica que todos los contratos de crédito deberán disponer de un cálculo ilustrativo de la TAE a la que deberá hacer frente el cliente dentro de la ficha de información normalizada (FEIN).

Además también se informará al prestatario de la TAE adicional a la que deberá hacer frente en el caso de producirse ciertos supuestos durante la duración del préstamo (retraso en el pago de cuotas, amortización anticipada del préstamo…).

Esta TAE es denominada TAE ilustrativa, porque se utiliza solo como un ejemplo de TAE que deberá pagar el cliente solo en el caso de que se cumplan ciertos supuestos durante la duración del préstamo.


Ejemplo de cálculo de TAE

Hemos utilizado el simulador del Banco de España que te permite calcular la TAE de un préstamo personal.

(Sigue el siguiente enlace para acceder a este simulador).

En nuestro ejemplo hemos utilizado cifras que bien podrían corresponder a uno de los préstamos que entregamos en prestamoshipotecarios.net.

Hemos supuesto que solicitamos un capital inicial de 20.000€ y debemos hacer frente a unos gastos de constitución del préstamo de 1.500 €. No tenemos gastos periódicos.

Teniendo un interés nominal fijo del 10% y devolviendo el préstamo a 5 años la TAE a la que deberá hacer frente del cliente es del 14,27%