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Lo primero que debes saber respecto a las cédulas hipotecarias es que no tienen nada que ver con los clásicos préstamos hipotecarios, ni con las hipotecas, aunque lleven el mismo adjetivo que ellos. No obstante, al denominarse ambos conceptos hipotecarios, esto significa que tienen relación con el sector inmobiliario, por lo que es importante que sepas diferenciarlos. En este post vamos a ver qué es una cédula hipotecaria para qué se utiliza.
¿Qué es una cédula hipotecaria?
Se denomina cédula hipotecaria al título financiero que es emitido por una entidad financiera y que pagan un interés fijo al comprador de las mismas. Las cédulas hipotecarias son una forma de financiación para los bancos.
En una cédula hipotecaria el banco reconoce una deuda y/o obligación a favor del comprador de la misma, pagando un interés por el mismo. La cédula se denomina hipotecaria porque tiene como aval o garantía la totalidad o parte de los préstamos hipotecarios de dicha entidad. Por tanto, aquella persona que adquiere una cédula sabe que su cobro se encuentra avalado por las propiedades de inmuebles gravadas con hipoteca de la misma entidad bancaria.
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Por decirlo de otro modo, sería como un título de deuda pública emitida por el estado, pero en este caso es un título de deuda emitido por un banco y garantizado por los préstamos hipotecarios que ha concedido este banco.
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Teóricamente, las cédulas pagan intereses mensuales y pueden venderse en cualquier momento con tal de recuperar el dinero. Los intereses asociados, así como las condiciones de amortización son diferentes en función de su modalidad y de la entidad a quién las compres.
Estos títulos hipotecarios pueden ser de tres tipos: nominativos, al portador o a la orden.
Las cédulas se emiten con la garantía de la cartera de préstamos hipotecarios de una entidad, por lo que podemos decir que están garantizadas con el conjunto de los préstamos hipotecarios que tiene la misma. Por ello, únicamente pueden emitirse por parte de entidades oficiales de crédito, cajas de ahorro y sociedades de crédito.
Las cédulas hipotecarias y la crisis bancaria de 2008
Si encuentras la definición de «cédula hipotecaria» en la página web de un banco, lo que seguramente no mencionará esa web es que las cédulas hipotecarias (junto con los bonos de titulación) fueron uno de los detonantes de la última gran crisis inmobiliaria, la de 2008, a causa de las denominadas hipotecas subprime.
Dado que un banco, como hemos visto, usa las cédulas hipotecarias para obtener financiación usando como garantía los préstamos hipotecarios a su favor (en base a que cuantos más préstamos hipotecarios tuviese más cédulas hipotecarias podía vender), cualquier banco estaba interesado en otorgar más préstamos hipotecarios a cualquier precio y sin evaluar el riesgo del cliente a cambio de poder «vender» más cantidad de esos derechos de cobro.
Llegó un punto que la calidad de los préstamos hipotecarios concedidos era nula, y todo el sistema inmobiliario y financiero estalló.
Actualmente, ninguna entidad bancaria tiene permitido emitir una cantidad de deuda en forma de cédula hipotecaria mayor al 80% de todos los préstamos hipotecarios que tiene vigentes.
Características de las cédulas hipotecarias
Para entender cómo funcionan las cédulas hipotecarias, lo primero que debes saber es que cuentan con un seguido de características:
- Se emiten mediante una escritura pública
- Suelen ser títulos que presentan una amortización de entre 1 a 3 años
- Según su garantía, pueden ser de dos tipos:
- Cédulas con garantía especial: se emiten con la garantía de 1 o más de un préstamo hipotecario
- Cédulas con garantía global: se garantizan con todos los préstamos de la entidad financiera, menos los que estén respaldando cédulas con una garantía especial
- Algunos especialistas las consideran como un activo del mercado monetario
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Ventajas de las cédulas hipotecarias
Las cédulas hipotecarias se caracterizan por ofrecer ciertas ventajas, como las que siguen a continuación:
- Amortización: se fija previamente el plazo de amortización
- Liquidez inmediata si lo queremos: cualquier momento es válido para vender una cédula hipotecaria a un tercero en el mercado secundario, y que este tercero herede el derecho de cobro.
- Presentan un riesgo limitado y una seguridad de cobro
- Comisiones bajas o incluso nulas: las entidades bancarias o financieras no acostumbran a cobrar comisiones por la compra de dichas cédulas
- Rentabilidad fija y predecible: la rentabilidad, al igual que la amortización, se conocen de antemano. Usualmente se calcula de forma anual.
- Doble garantía: tenemos la garantía de pago del emisor (el banco o caja) y además disponemos de derecho de cobro sobre la cartera hipotecaria frente al resto de acreedores del banco.
Desventajas de las cédulas hipotecarias
Si antes hemos visto las ventajas de las cédulas hipotecarias, es necesario también que tengamos en cuenta sus principales inconvenientes:
- Posibles pérdidas: si el título cotiza a la baja en el momento de su vencimiento, podemos llegar a perder dinero con la operación.
- Riesgo de liquidez: si decidimos vender nuestra cédula hipotecaria antes de su vencimiento porque tenemos necesidades de financiación, deberemos ponerla a la venta en el mercado secundario y esperar más o menos tiempo hasta que alguien quiera comprarla (si es que eso ocurre).
Riesgos de las cédulas hipotecarias
Como sucede con cualquier tipo de inversión, las cédulas hipotecarias también presentan ciertos riesgos que debes conocer:
- El inversor se expone a la falta de pago de la entidad financiera y que no pueda llevarse a cabo el repago de títulos. Analiza el banco al que le quieres comprar la cédula para saber su estado financiero.
- Peligros directos como son:
- Subidas del tipo interés
- Caídas pronunciadas del mercado inmobiliario
- Falta de liquidez de los clientes
Diferencia entre las cédulas y los bonos de titulización
Una de las confusiones más habituales es la de distinguir correctamente entre cédulas hipotecarias y bonos de titulación. Bien es cierto que ambos conceptos hacen referencia a títulos de tipo hipotecario, pero no son lo mismo.
Lo primero que debes tener en cuenta es que, como hemos dicho anteriormente, las entidades financieras no pueden conceder todos sus títulos en carácter de cédulas hipotecarias (actualmente están limitadas al 80%), ya que los organismos reguladores restringen este tipo de emisiones a aquellos valores que son más seguros.
Sin embargo, en el caso de los bonos, estos no deben cumplir con estos requerimientos estipulados. ¿Como es posible? Pues porque los bonos son derechos de cobro iguales que las cédulas hipotecarias pero que han sido transferidos a un fondo de inversión especialista en el mercado inmobiliario y, como consecuencia, la entidad bancaria se desvinculó de los mismos.
Esto significa que el inversor no puede ir en contra de los otros activos que tiene la entidad financiera, justamente lo contrario que pasa con las cédulas. En otras palabras, los bonos de titulación tienen menos garantías que las cédulas pero mayor rentabilidad, lo que significa a su vez que presentan un riesgo mayor.
