Gastos por Subrogación de Hipoteca: Quién paga, cuánto cuesta,…

La subrogación del acreedor (llamada «portabilidad hipotecaria») o lo que es lo mismo, cambiar tu hipoteca de banco, es la operación por la que el hipotecado (deudor) puede cambiar fácilmente de banco.

Se trata, en esencia, de un nuevo contrato hipotecario estipulado con otro banco en condiciones claramente mejores que el anterior, que sustituye al anterior que se extingue; en consecuencia, el importe de la nueva hipoteca será igual a la suma residual necesaria para saldar la antigua deuda.

Tras el contrato de subrogación, no se registra una nueva hipoteca, ya que el nuevo banco se hace cargo de la existente.

Tipos de subrogación de la hipoteca

Existen dos tipos de subrogaciones de la hipoteca:

• La subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro. Se puede emplear para mejorar las condiciones de financiación que firmamos en su momento, como rebajar el tipo de interés o pasar del tipo variable a fijo.

• La subrogación de deudor, que consiste en sustituir al titular de la hipoteca por otra persona. Si compras un inmueble hipotecado y quieres asumir la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor.

Ventajas de la subrogación de la hipoteca

Efectuando una subrogación de acreedor tienes la posibilidad de cambiar tu hipoteca de banco para mejorar aspectos como el precio o los plazos:

• El tipo de interés. Puedes cambiar tu interés para intentar abaratar el precio que pagas por tus cuotas; cambiar tu índice de referencia del IRPH al euríbor si tienes una hipoteca variable; pasar tu hipoteca variable al tipo fijo, o viceversa (del fijo al variable).
• La vinculación y las comisiones. Puedes eliminar comisiones que no te interesan (como la de amortización anticipada) o productos adicionales que ya no te hacen falta, como seguros o planes de pensiones. De esta forma, abaratarás sustancialmente las cuotas mensuales de tu préstamo hipotecario.
• El plazo de devolución. También puedes acortar o extender el periodo de reembolso de tu hipoteca. En el primer caso, terminarás de pagar antes el préstamo, mientras que en el segundo, pagarás unas cuotas más bajas. 
• Cláusulas potencialmente abusivas. Si tu hipoteca tiene una cláusula, suelo o un interés de demora muy alto, puedes llevarla a otro banco que las elimine.

Sin embargo, la subrogación no te permite ni ampliar el capital de tu hipoteca ni añadir o eliminar titulares u otras garantías.

Qué saber sobre la subrogación de hipoteca

En los últimos años, la práctica de la subrogación de hipoteca se ha hecho cada vez más popular, sobre todo gracias a la constante bajada de los tipos de interés, que ha cambiado definitivamente el juego para todos aquellos que pidieron una hipoteca en años menos favorables. Quienes deseen cambiar las condiciones de su hipoteca tienen dos opciones: la primera es renegociar la hipoteca con el mismo banco que se encarga de ella, que puede estar dispuesto a aplicar intereses más bajos, complaciendo así al cliente y evitando además que se vaya a otro banco. En este caso, la modificación de los intereses aplicados solo requerirá un procedimiento interno dentro del propio banco, sin intervención del notario.

La segunda vía es la subrogación, que, como hemos visto anteriormente, permite transferir la hipoteca de un banco a otro. Una condición necesaria para que se aplique el procedimiento de subrogación es que no cambien ni el bien sobre el que se pidió la hipoteca ni el importe residual de la misma. Por otro lado, otros parámetros como la duración de la hipoteca y la cobertura del seguro pueden cambiar. Por supuesto, el banco puede decidir libremente si acepta o no la subrogación de la hipoteca y el procedimiento es idéntico al que se haría para una nueva hipoteca, incluyendo todas las comprobaciones por parte del banco. Del mismo modo, el banco también puede no aceptar la hipoteca por otros motivos, por ejemplo, si considera que no es conveniente asumir los costes frente a un capital residual ahora bajo o por otras consideraciones. La ventaja de la subrogación de la hipoteca para el prestatario está, por supuesto, ligada a la posibilidad de obtener mejores intereses y, por tanto, ahorrar: la diferencia en la cuota mensual también puede ser considerable y dependerá del tipo de interés y del tiempo transcurrido desde la contratación de la hipoteca.

Gastos de subrogación que paga el banco

La actual ley hipotecaria decreta que el banco al que decides traspasar tu hipoteca tiene que hacer frente a los siguientes gastos:

• Los aranceles de la notaría: se trata de los honorarios del notario por formalizar legalmente el acuerdo de la subrogación (escrituración). Generalmente, tiene un coste es de entre el 0,2% y el 0,5% sobre el importe pendiente de pago del préstamo subrogado.
• Los aranceles del registro: los honorarios del Registro de la Propiedad por inscribir el cambio de banco. De media, cuestan unos 100 euros.
• Los honorarios de la gestoría: se encarga el banco de pagarlos a la gestoría por llevar la escritura de la notaría al Registro de la Propiedad. El precio varía entre 200 y 500 euros, aunque puede cambiar de gestoría en gestoría.

Recuerda que la operación de cambiar la hipoteca de un banco a otro no asocia el pago de ningún impuesto.

Gastos de subrogación que asume el cliente

• Coste de la tasación de la vivienda: tasar un inmueble hipotecado tiene un coste entre 200 y 400 euros, dependiendo de las tarifas de la tasadora contratada. 

• Comisión por subrogación: se trata de una comisión que puede cobrarte el banco del que te vas.

¿Qué es la comisión por subrogación y cuánto cuesta?

Cuando decidimos cambiar nuestra hipoteca de banco, la entidad que abandonamos tiene derecho a cobrarnos una comisión por subrogación solamente si su existencia y su coste se indican en tu contrato. Su coste está regulado por ley y es del 0% al 2% del importe que te queda por devolver, dependiendo de cuándo contrataste la hipoteca:

• A partir del 16 de junio de 2019. Depende de si la hipoteca tiene un interés fijo o variable.

• Interés fijo: hasta el 2% hasta el 2% si formalizamos la subrogación durante los primeros 10 años del contrato y hasta el 1,5% si lo hacemos en los siguientes.

• Interés variable: hasta el 0,25% si cambiamos de banco durante los primeros tres años o hasta el 0,15% si lo hacemos durante los primeros cinco años. 

• Entre diciembre de 2007 y junio de 2019. No supera en ningún caso el 0,5% del capital pendiente de pago si llevamos a cabo la subrogación en los primeros seis años de vigencia de la hipoteca o del 0,25% como máximo si realizamos la operación a partir del sexto año. 

• Antes del 27 de abril del 2003. La penalización establecida es del 1% como máximo sobre el capital que nos quede por pagar.