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Si alguna vez has escuchado hablar del término «tercero hipotecario» y no sabes exactamente a qué se refiere, no te preocupes. Aunque puede sonar algo complejo, es un concepto bastante interesante y útil en el mundo de las hipotecas. En Préstamos Hipotecarios te vamos a explicar de forma clara y accesible qué es el tercero hipotecario, cómo funciona y por qué es importante si estás considerando adquirir o gestionar una propiedad que tiene una hipoteca. ¡Sigue leyendo y aclara todas tus dudas!
¿Qué es el Tercero Hipotecario?
El tercero hipotecario es una figura legal que surge cuando una persona adquiere una propiedad que ya está gravada con una hipoteca constituida previamente. Es decir, imagina que compras una casa que el anterior propietario había hipotecado para financiar su compra o cualquier otro proyecto. En este caso, tú serías el tercero hipotecario, porque adquieres la propiedad con esa carga hipotecaria existente.
El objetivo principal de esta figura es proteger al comprador frente a posibles problemas que puedan surgir con la hipoteca que ya pesa sobre la propiedad. Esto significa que, si compras una casa con una hipoteca, en determinadas situaciones, como veremos más adelante, no estás obligado a responder por las deudas previas que haya tenido el antiguo dueño.
¿Cómo funciona la protección del Tercero Hipotecario?
Una de las ventajas más importantes de ser un tercero hipotecario es que la ley española te protege ante ciertas situaciones. Esta protección se basa en el principio de «buena fe» del comprador. Esto significa que, si adquieres una propiedad sin saber que el antiguo propietario ha dejado de pagar su hipoteca o tiene algún tipo de problema con ella, puedes estar tranquilo. Como tercero hipotecario de buena fe, no serás responsable por esas deudas anteriores.
Imagina que compras una casa y, tiempo después, te enteras de que el antiguo dueño tenía problemas con el banco y no estaba al día con los pagos de la hipoteca. Si eres un tercero hipotecario de buena fe, el banco no puede exigir que pagues esas deudas. Solo te verás afectado por la hipoteca en la medida que afecte el futuro, pero no por incumplimientos pasados del vendedor.
¿Qué condiciones debes cumplir para ser considerado un Tercero Hipotecario?
Para que puedas beneficiarte de esta protección, la ley exige que cumplas con ciertas condiciones. La principal es que no debes haber tenido conocimiento de los problemas hipotecarios del antiguo dueño en el momento de la compra.
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Además, es esencial que la hipoteca esté inscrita en el Registro de la Propiedad. Si la hipoteca no está registrada correctamente, no podrás ser considerado tercero hipotecario. Esta inscripción en el registro es lo que da publicidad a la existencia de la hipoteca y te permite conocerla antes de realizar la compra. Por eso, es tan importante hacer una buena revisión de la situación registral de la propiedad antes de comprar.
¿Qué sucede con la hipoteca cuando compras la propiedad?
Cuando compras una propiedad hipotecada, hay varias opciones sobre cómo gestionar esa hipoteca. Una de las más comunes es que el vendedor cancele la hipoteca antes de la venta. De esta forma, la propiedad queda libre de cargas y tú la adquieres sin ninguna deuda pendiente.
Otra opción es que tú, como comprador, asumas la hipoteca existente. Esto es lo que se conoce como subrogación hipotecaria. En este caso, te conviertes en el nuevo titular de la hipoteca, y serás quien deba continuar pagando las cuotas pendientes. Es importante destacar que esta opción solo es posible si el banco que concedió la hipoteca está de acuerdo con el cambio de titularidad.
Por último, si no se cancela la hipoteca ni se hace una subrogación, la propiedad seguirá estando gravada con la hipoteca. Esto significa que, aunque tú seas el nuevo dueño, el banco podría ejecutar la hipoteca si el anterior propietario no cumple con los pagos. Aquí es donde entra en juego la protección del tercero hipotecario, ya que, en la mayoría de los casos, solo podrías perder la propiedad si el banco decide ejecutar la hipoteca, pero no tendrías que hacer frente a las deudas anteriores del antiguo dueño.
¿Qué debes tener en cuenta antes de comprar una propiedad hipotecada?
Antes de comprar una propiedad con hipoteca, es fundamental que revises bien la situación de la vivienda. Consulta el Registro de la Propiedad para asegurarte de que la hipoteca está correctamente inscrita y que no hay más cargas sobre la vivienda. También es recomendable que hables con el banco que concedió la hipoteca para saber si hay alguna posibilidad de subrogarla, en caso de que te interese asumirla.
Además, asegúrate de que el precio de compra refleja la existencia de esa hipoteca, especialmente si decides subrogarte en ella. Comprar una propiedad con hipoteca puede ser una excelente oportunidad si sabes gestionarla correctamente, pero es importante que estés bien informado antes de dar el paso.
Ser un tercero hipotecario puede parecer un concepto complicado al principio, pero en realidad es una figura legal diseñada para protegerte si compras una propiedad que ya está hipotecada. La clave está en actuar siempre de buena fe y revisar todos los documentos relacionados con la hipoteca antes de realizar la compra. Si sigues estos pasos, podrás comprar una propiedad hipotecada con total tranquilidad, sabiendo que estás protegido ante posibles problemas con deudas anteriores del vendedor.
