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En prestamoshipotecarios.net no entregamos créditos de forma instantánea sin evaluar la solvencia del posible cliente. Aunque tardamos mucho menos que un banco en determinar si un préstamo es factible de ser entregado o no, (consulta aquí nuestra operativa) eso no significa que no hagamos los mismos trámites que una entidad bancaria para determinar si la operación tiene demasiado riesgo.
Pero es que además de ser extremadamente necesario desde el punto de vista operativo, determinar la solvencia del posible cliente es obligatorio según la ley que regula los préstamos hipotecarios.
En este artículo vamos a describir qué dice la norma sobre la evaluación de la solvencia de un cliente potencial y qué hacemos en prestamoshipotecarios.net en esta fase pre-contractual.
Evaluar la solvencia del prestatario: obligatorio por ley
El Artículo 11 de la ley 5/2019 que regula los préstamos hipotecarios describe cómo deberá realizarse la evaluación de la solvencia del prestatario y qué factores se deberán tener en cuenta para dicha evaluación.
Qué factores se utilizan para evaluar dicha solvencia
Los factores que se tendrán en cuenta para evaluar la capacidad de pago del prestatario son:
- Situación actual de empleo
- Ingresos presentes y futuros
- Activos de los que el prestatario sea el propietario
- Ahorros disponibles
- Nivel de gasto mensual y anual del prestatario
- Nivel de endeudamiento en el caso de estar devolviendo otros préstamos
Dado que los préstamos hipotecarios suelen tener una duración objetivamente larga en la mayoría de los casos la ley obliga a que también se tenga en cuanta:
- Previsión de ingresos durante la jubilación
- Planes de jubilación adicionales a la pensión contributiva del estado
Toda esa información y el resultado del estudio de viabilidad deberá constar en el contrato de préstamo de forma clara, durante la fase precontractual.
La garantía hipotecaria: cómo se usa en el estudio de la solvencia
Además de los ingresos del prestatario un factor igual o más importante para la apertura de un préstamo hipotecario es la propia garantía que se usa para dicho préstamo (en nuestro caso el inmueble). Además ya vimos que es obligatorio tasar el inmueble.
La normativa dice que no podrá concederse el préstamo por el valor que supere al valor del inmueble, prohibiendo además que se haga el cálculo de valor en base a supuestas previsiones de aumentos de valor de dicho inmueble en el futuro.
Información extra que el prestamista está obligado a obtener
Además de todo lo anterior el prestamista también está obligado por ley a solicitar información extra sobre el prestatario. En concreto se deberá proceder a solicitar la siguiente documentación.
CIRBE
El punto 1 del artículo 12 de la normativa especifica que el prestamista deberá obligatoriamente consultar el historial crediticio del prestatario consultado la información que provee la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), estando en su derecho de consultar todos los detalles de los préstamos que está el cliente devolviendo, los importes y con qué entidades o prestamistas.
Qué ocurre si el prestamista realiza una evaluación de riesgos incorrecta
La ley dice claramente en el punto 4 del Artículo 11 lo siguiente:
4. Una incorrecta evaluación de la solvencia del prestatario no otorgará al prestamista la posibilidad de resolver, rescindir o modificar posteriormente el contrato de préstamo una vez firmado, salvo en el caso que se demuestre que el prestatario ha ocultado o bien falsificado la información financiera aportada.
Ley 5/2019, artículo 11.
Qué ocurre si el cliente oculta información
Si se demuestra que el prestatario ha ocultado información relevante para la fase de evaluación de riesgos el prestamista está en su derecho de modificar las condiciones del contrato. En el caso que se dé esta situación (nada común) con toda probabilidad será un juez el que determine cómo se resuelve el contrato de préstamo.
En el caso que la evaluación resulte negativa
Para terminar, si la información proporcionada por el prestatario no facilita la posibilidad de otorgar un préstamo, el prestamista (en este caso prestamoshipotecarios.net) informará al cliente por escrito y de forma inmediata al prestatario o a su representante.
Puede ser la razón de la denegación el mero hecho de que el prestatario aparezca registrado en una base de datos automática (por ejemplo porque su nivel de endeudamiento en CIRBE es demasiado elevado). Esto significa que no hace falta realizar un estudio per se para determinar la solvencia o no de un potencial cliente. En este caso se deberá entregar una copia del resultado al cliente donde aparezcan todos los detalles de la base de datos consultada y los detalles relativos a protección de datos de carácter personal.
