El diferencial de una hipoteca se trata de un porcentaje fijo que se suma al euríbor. Este porcentaje representa la parte de los intereses que el banco obtiene como remuneración cuando presta el dinero para una hipoteca. Cada banco y otras actividades financieras pueden establecer su propio diferencial dentro de su oferta hipotecaria.

La diferencia entre un diferencial mayor o menor viene determinada, entre otras circunstancias, por el riesgo de liquidez, crediticio o de vencimiento de plazos asociado al cliente. Cuanto mayor sea el riesgo asociado al producto o el riesgo de impago, mayor será el diferencial de interés.

¿Qué es el diferencial de una hipoteca?

Cuando se compran o venden determinados productos financieros o activos, se asocian a un tipo de interés. Este tipo de interés será su rendimiento explícito. Lo recibirá la persona que lo compra (cuando es un activo) o lo pagará (cuando es un pasivo). A este tipo de interés se le añade un determinado porcentaje, que estará condicionado por diversas circunstancias.

El diferencial también puede considerarse como la ganancia que aplican las entidades de crédito, en el desembolso de una hipoteca tanto a tipo variable como a tipo fijo. Al tipo de interés se le añade un recargo de, por ejemplo, 0,6% – 0,8% – 1% – 1,5% – 2% y así sucesivamente, lo que se denomina «spread«.

Por ejemplo, en igualdad de condiciones, en una hipoteca cuanto más bajo sea el diferencial mejor será para nosotros, ya que querrá decir que la cuota de la hipoteca será menor. Hay que tener en cuenta que, en el negocio hipotecario, cada banco puede aplicar un diferencial diferente y que la diferencia de condiciones suele ser sustancial. La búsqueda de las mejores condiciones que se adapten a nuestras necesidades puede ahorrarnos muchos euros.

Características de un préstamo hipotecario

Cómo se calcula el diferencial en una hipoteca a tipo variable

Cuando hablamos de una hipoteca a tipo variable (o en el tramo variable de una hipoteca mixta) el diferencial es un porcentaje fijo que se suma al índice de referencia para determinar el interés nominal del préstamo (TIN). El tipo de interés que el banco decidirá aplicar sobre estos productos se calcula de la siguiente manera:

Interés variable = diferencial + índice de referencia

La mayoría de las veces, los bancos utilizan el índice euríbor a 12 meses, aunque también existen otros como el IRPH.

Ejemplo de diferencial de una hipoteca

El Sr. Petersplatz reside en Alemania y acude al banco para solicitar un préstamo hipotecario. Necesita 200.000 euros para comprar una casa. Supongamos que el Euribor a 10 años (la principal referencia para el cálculo de las hipotecas) es del 2%. Estudiando su situación personal y analizando el riesgo de la operación, el banco al que acude decide aplicar un tipo de interés para el préstamo hipotecario del 3,5%.

El interés del 3,5% aplicado tiene dos componentes. 2% (coste del dinero para el banco) y 1,5% (diferencial de interés). Así que este diferencial de intereses representa lo que el banco ganaría por la cantidad prestada al Sr. Petersplatz.

Cómo bajar el diferencial de una hipoteca

A veces, es posible reducir el diferencial de una hipoteca cuando el cliente de un banco cumple una serie de requisitos de bonificación, como la contratación de seguros, utilizar tarjetas de crédito etc. De este modo, reduciremos el interés de nuestra hipoteca y, por consiguiente, también sus cuotas, aunque tengamos que pagar algo extra por esos productos asociados. Veamos un ejemplo:

El banco pacta una hipoteca a euríbor más 2%, pero accede a reducir el diferencial de la siguiente manera:

  • La bajará en 0,5 puntos porcentuales si firmamos un seguro de hogar mediado por ellos.
  • Nos lo reducirá en 0,25 puntos más si, además, contratamos uno de sus seguros de vida.
  • Aplicará una bonificación de 0,25 puntos si domiciliamos la nómina.

Si cumplimos con todos los requisitos, el tipo de diferencial aplicado sobre el préstamo pasaría a ser de euríbor más 1%.