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En nuestro blog de PréstamosHipotecarios.net ya hemos visto muchos conceptos relacionados con los préstamos hipotecarios, como quien deberá pagar los gastos de tu hipoteca, qué es un préstamo hipotecario o qué es una ejecución hipotecaria. En esta ocasión vamos a hablar de un concepto que es muy importante a la hora de firmar un préstamo hipotecario: la responsabilidad hipotecaria
¿Qué es exactamente la responsabilidad hipotecaria? ¿Por qué es importante tener claro la responsabilidad hipotecaria que estamos firmando con nuestro préstamo hipotecario?
Qué es la responsabilidad hipotecaria
La responsabilidad hipotecaria es aquella suma de conceptos que el inmueble objeto de hipoteca está garantizando. En general estos conceptos son tres:
- El capital concedido con el préstamo
- El importe total de los intereses, tanto los normales como los de demora (en el caso de que se produzca demora)
- Importe total de las costas judiciales en el caso de tener que embargar y subastar la propiedad inmobiliaria. En este caso la ley obliga a que el importe de dichos costes judiciales nunca puede ser mayor al 5% del capital prestado
La responsabilidad hipotecaria por tanto, es aquella cantidad máxima de dinero de la que debe responder el inmueble objeto de hipoteca cuando se firma un préstamo con garantía hipotecaria.
A cuánto puede subir la responsabilidad hipotecaria
La responsabilidad hipotecaria la fija cada banco de forma independiente, pero normalmente para asegurarse tener margen operativo se suele fijar alrededor del 30% por encima del total del capital prestado. La importancia de la responsabilidad hipotecaria es tal que debe estar escrita de forma explícita en la escritura notarial que se firma con el préstamo hipotecario.
La responsabilidad hipotecaria NO es un límite a la responsabilidad del deudor
La Ley Hipotecaria dice claramente que el deudor responderá con todos sus bienes presentes y futuros en el caso de incumplimiento del pago de su préstamo hipotecario, lo que significa que la responsabilidad hipotecaria no es un límite a la responsabilidad que debe asumir el deudor en caso de impago. ¿Entonces qué es?
Dicho de otro modo, la responsabilidad hipotecaria limita la responsabilidad del inmueble en sí, pero no la responsabilidad del deudor. Es decir, la responsabilidad hipotecaria es aquel importe máximo por el que debe responder la casa o inmueble, pero que no está directamente relacionada con la responsabilidad del deudor per se, responsabilidad que es la de devolver el dinero prestado al acreedor.
Ejemplo real de cómo se usa la responsabilidad hipotecaria
Imagina que en la escritura de un préstamo hipotecario se especifica que la responsabilidad hipotecaria de la vivienda objeto de préstamo se fija en 200.000€ y eso es justo lo que el banco dice que se debe.
En el caso de que el deudor no pague el préstamo y se tenga que acabar subastando su casa, si la casa se acaba subastando por un importe mayor a esos 200.000€ el dinero extra será entregado al deudor. Por ejemplo, si la casa se acaba vendiendo por 230.000€, los 200.000€ serán entregados al acreedor (en este caso el banco) y los 30.000€ serán entregados al deudor.
Sin embargo, imagina que dicha casa en vez de tener una responsabilidad hipotecaria de 200.000€ la tiene solo por 180.000€, se acaba subastando y la compra un tercero por 170.000€, pero el banco sigue calculando que la deuda total es de 200.000€. La casa cubre 180.000€ de deuda, pero el banco puede seguir reclamando al deudor los 20.000€ restantes aunque este ya haya perdido la casa.
