Llevamos ya varios post analizando los cambios a nivel legal, operacional y normativo que introdujo la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito hipotecario. En parte acuciada por la aprobación de la directiva europea que regulaba las hipotecas y también presionada por ciertos colectivos sociales que denunciaban los abusos bancarios, la nueva normativa introdujo cambios sin precedentes que afectaron principalmente a dos aspectos:

  • La simplificación de toda la documentación y cláusulas adicionales de los contratos hipotecarios.
  • Una mayor protección jurídica y legal hacia el cliente.

Aunque ya hemos visto anteriormente los cambios en cuanto a lo que en transparencia de los contratos hipotecarios se refiere, en este post vamos a analizar un poco más a fondo las medidas de protección del cliente de préstamos y los cambios que se introdujeron en la norma. Todos los detalles que aquí comentamos se pueden encontrar y consultar en el Capítulo II de la ley publicada en el BOE.


Medidas de protección al cliente de préstamos hipotecarios

protección al cliente de prestamos hipotecarios

Durante los años anteriores a la entrada en vigor de la nueva ley 5/2019, el sistema bancario y en especial el mercado de préstamos hipotecarios, fue puesto en entredicho y cuestionado a partes iguales tanto por la opinión pública, las autoridades e instituciones europeas, y los clientes de préstamos hipotecarios que se encontraban en problemas y litigios con su entidad bancaria.

Para poner un poco de orden a una situación que estaba trascendiendo hacia una crisis social y de credibilidad, la Ley 5/2019 Reguladora de los Contratos de Tipo Hipotecario introdujo medidas sin precedentes para proteger los intereses de los clientes de préstamos hipotecarios.

Tiempo de espera obligatorio para firmar el préstamo

Una de las medidas más comentadas que se han puesto en marcha con la entrada en vigor de esta nueva ley, se trata del periodo de espera obligatorio de 10 días desde que el prestamista hace la oferta en firme de préstamo hasta que se puede firmar dicho préstamo.

Esta medida se diseñó especialmente para evitar las presiones comerciales por parte de las entidades bancarias para que el cliente firmase el préstamo.

El periodo de 10 días empieza a contar desde que el notario que se encarga de la tramitación de toda la documentación para el cliente del préstamo recibe los documentos y el borrador de contrato. A partir de ese momento el cliente puede comentar y analizar la oferta con su notario de forma objetiva y puede comparar también otras ofertas de préstamos similares.


Información y desglose de gastos simplificados

gastos para el prestatario
Menos gastos para el prestatario en los contratos hipotecarios

Otra de las quejas de los consumidores era el hecho de que las entidades bancarias diseñasen cláusulas de significado y comprensión compleja incluso para el más experto de los profesionales y que se activaban en situaciones que el cliente podía considerar inverosímiles (hasta que ocurrían).

Para simplificar toda la operativa la ley introdujo obligatoriamente cambios en la documentación relacionada con el préstamo. En concreto ahora se dispone de estos documentos:

  • FEIN: Ficha europea de información normalizada. Es un resumen en lenguaje claro y entendible de todos los aspectos clave en relación al préstamo
  • FIAE: Ficha de información y advertencias estandarizada. Es un resumen esquemático de toda la letra pequeña del préstamo.

El prestamista asume más gastos

A partir de ahora el prestamista deberá asumir los gastos de gestoría, el registro y los gastos de la Notaría. Por otro lado el cliente solo deberá hacerse cargo de los gastos de tasación de la vivienda objeto de hipoteca.


La tasación la lleva a cabo el cliente

Como hemos visto en el párrafo anterior el cliente se hará cargo de los gastos de tasación de la vivienda o inmueble, siendo él mismo quién deberá encargarse de buscar al profesional para este trabajo. Está medida está diseñada para ofrecer un plus de objetividad hacia el cliente.


Intervención notarial gratuita para el cliente

Ahora mismo el cliente dispone de una asesoría notarial gratuita para resolver todas aquellas dudas que pueda tener respecto a la operación y también debe superar un test de juicio y comprensión al que le someterá el mismo notario antes de proceder a la firma del préstamo.


Menos comisiones

Las comisiones que puede cobrar el prestamista por operaciones como reembolsos anticipados, vencimientos anticipados, novaciones… Ya no las marca el propio prestamista sino que están claramente definidas en la ley. Por ejemplo las comisiones que podemos cobrar nosotros por un reembolso anticipado son:

  • 2% durante los diez primeros años
  • 1,5% después de los diez primeros años

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