Cuando se produce el embargo de una casa o un piso, es el final del proceso de lo que se conoce como ejecución hipotecaria. Pero, ¿sabes exactamente en qué consiste? ¿Sabes si es posible parar una ejecución? Te lo contamos todo en este artículo.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

ejecución hipotecaria
Una ejecución hipotecaria es el proceso que sigue al impago de un préstamo hipotecario

Amplía información: Qué es una ejecución hipotecaria

Se conoce como ejecución hipotecaria al proceso que inicia una entidad financiera que dio origen a un préstamo, cuando el titular del mismo deja de pagar las cuotas en reiteradas ocasiones. En este proceso se acaba por embargar la vivienda de la persona hipotecada para poder saldar la deuda que tiene con la entidad bancaria por el impago de las cuotas previamente especificadas, llegando así a lo que se conoce como desahucio. Finalizado el proceso de embargo, la propiedad inmobiliaria pasa a subasta y con el dinero que se ha recaudado se considera la deuda saldada. 

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En aquellos casos en que el embargo no es suficiente para poder pagar la deuda pendiente, la entidad bancaria puede llegar a embargar los bienes presentes y futuros de la persona hipotecada. 

Procedimiento para ejecutar la hipoteca

deshaucio y ejecución hipotecaria
¿Cómo se puede acabar en una ejecución hipotecaria?

Como hemos comentado, el desahucio es únicamente el punto final del procedimiento de ejecución hipotecaria, al que no llegaremos si pagamos las cuotas de nuestro préstamo cuando toca. Es importante que tengas claro que se trata de un proceso bastante largo, por lo que podemos ser capaces de llegar a pararlo antes de que sea demasiado tarde. Para ello, es necesario que entiendas cómo funciona el procedimiento de ejecución hipotecaria:

  • Aviso: transcurridos 15 días tras el primer impago de una cuota, la entidad bancaria nos notificará el problema e intentará averiguar por qué nos hemos demorado en el pago.
  • Comunicación oficial: transcurrido el período de un mes tras el impago de la cuota, el banco se pondrá en contacto de forma oficial con nosotros mediante un sms, un email o una carta. 
  • Ingreso o entrada en mora: pasados cinco meses tras los impagos, la entidad bancaria procederá a incluir nuestros datos en un fichero de morosidad como ASNEF o RAI. Esto puede traernos problemáticas futuras debido a la imposibilidad que tendremos para pedir un préstamo por las vías tradicionales de financiación.
  • Demanda judicial: desde que se renovó la ley hipotecaria, existe una ampliación del plazo para aplicar la comisión del vencimiento anticipado, es decir, el dispositivo para solicitar al juzgado el inicio de la ejecución hipotecaria. Este mecanismo no se activará hasta que se produzca un impago en la 12º cuota en la primera mitad del préstamo, o en la 15º en la segunda mitad. 
  • Informe al Registro de la Propiedad: la entidad bancaria incluirá una notificación de las cargas que recaen sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad. 
  • Convocatoria de subasta: el siguiente punto si el cliente sigue sin pagar es la convocatoria de la subasta mediante la publicación de los datos de la misma en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento y de los Juzgados, así como en los Boletines Oficiales. En este punto no es obligatorio comunicar al deudor la información, por lo que es importante que esté atento a todo el proceso.
  • Celebración de la subasta: se celebra la subasta y se entrega la propiedad al mejor postor. Si no se alcanza el precio mínimo, la entidad bancaria puede quedarse el inmueble por un 60% de su valor. En caso de que el precio de la subasta no sea suficientemente elevado para cubrir la deuda, podríamos generar una nueva deuda a favor de la entidad bancaria.
  • Desahucio: como hemos especificado, este es el último paso de todo el proceso en el que nos veremos obligados a abandonar nuestro domicilio. Los peritos judiciales y a menudo los policiales, así como el cerrajero, están presentes en este acto. 

¿Cómo parar una ejecución hipotecaria?

ejecución hipotecaria
Tienes varias soluciones para paralizar una ejecución hipotecaria

Existen diferentes formas para poder parar una ejecución hipotecaria durante el proceso, e incluso poder anularla.

Ten en cuenta además, que en el caso de verte en mitad de una ejecución hipotecaria, podrás paralizarla en cualquier momento antes de la celebración de la subasta, si es para negociar una solución de las que a continuación presentamos.

Vamos a ver qué podemos hacer para que no nos embarguen nuestra propiedad:

  1. Enervación de la acción hipotecaria: consiste en pagar todas las cuotas pendientes que nos han llevado a esta situación antes de que se anuncie la subasta. Para acogernos a la enervación es imprescindible que la propiedad hipotecada sea la residencia habitual del titular.
  2. Acuerdo con el banco: otra opción que tenemos es la de intentar llegar a un acuerdo con nuestra entidad bancaria para que anule la petición de desahucio. La idea es que el banco nos alargue el plazo de devolución si nos comprometemos a pagar todo el capital pendiente mediante un período de carencia.
  3. Acogernos al Código de Buenas Prácticas: siempre y cuando nos encontremos dentro del umbral de exclusión, le podemos pedir a la entidad bancaria que detenga la ejecución y reestructurar nuestra deuda. En caso de que las medidas establecidas en el código de buenas prácticas no sean suficientes para la entidad, podemos intentar conseguir que el banco acepte una dación en pago y nos permita seguir viviendo de alquiler social en nuestra vivienda.
  4. Certificar que pertenecemos a un “colectivo vulnerable”: si cumplimos con un seguido de requisitos, la entidad bancaria no podrá llevar a cabo el desahucio aunque la ejecución ya se haya producido. Esto es así desde marzo de 2020, cuando se promulgó un decreto ante la crisis sanitaria del Covid-19. 
  5. Demanda por error de notificación o cláusulas abusivas: en caso de que haya algún error en la notificación, no lograremos cancelarla pero sí ganaremos tiempo. En el segundo caso, el proceso se declarará nulo si se demuestra que realmente hay dichas cláusulas abusivas.

Financiación alternativa

Como ves, lo ideal es que intentemos pagar todas las cuotas del préstamo a tiempo para evitar que la entidad bancaria inicie la ejecución hipotecaria. No obstante, si te encuentras ante esta problemática, puedes ponerte en contacto con nuestro equipo y conseguir un préstamo con garantía hipotecaria aunque estés pasando por un período de mala estabilidad económica.

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