¿Qué es una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es la situación más temida para cualquier persona que esté pagando un préstamo hipotecario, ya que significa que la entidad o persona que ha prestado el dinero “ejecuta” su derecho a usar la garantía para cobrar la deuda. 

Dicho de otro modo: el prestamista inicia los trámites para quedarse con la casa o vivienda objeto de hipoteca porque el deudor ha dejado de pagar la deuda. 

En este post vamos a contártelo todo en relación a las ejecuciones hipotecarias: cuando ocurren, el marco temporal desde su inicio hasta su finalización, cómo paralizar una ejecución al momento y más.

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Qué es una ejecución hipotecaria

Una ejecución hipotecaria es el proceso judicial que inicia una entidad bancaria o prestamista para ejecutar su garantía o hipoteca cuando el deudor deja de pagar las cuotas de un préstamo hipotecario. Una ejecución hipotecaria termina en último término con la venta en subasta de la garantía para que el prestamista pueda cobrar la deuda.  

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Cómo se desarrolla una ejecución hipotecaria

Una ejecución hipotecaria la inicia el acreedor de un préstamo hipotecario cuando el deudor deja de pagar las cuotas. Para poner en marcha una ejecución hipotecaria el deudor debe acudir a un juzgado y presentar lo que se denomina demanda ejecutiva.

Presentación de la demanda en el juzgado

Ningún banco o acreedor presentará una demanda ejecutiva sólo por el impago de 2 o 3 cuotas, sino que el número de mensualidades deberá ser elevado (del orden de las 12 o 15 cuotas impagadas) y antes se habrá reclamado al cliente que subsane la situación mediante correspondencia, burofax, emails y llamadas de teléfono. 

Sólo en el caso de que el cliente no responda a ninguno de estos requerimientos y siga sin pagar es cuando el acreedor iniciará los trámites de una ejecución hipotecaria.

Para presentar una demanda ejecutiva el acreedor deberá personarse en un juzgado y se deberán cumpliar las siguientes requisitos:

• Primera mitad de duración del préstamo: que la deuda impagada sea de por lo menos el 3% de la deuda total o se haya incurrido en impago de 12 cuotas
• Segunda mitad de duración del préstamo: que la deuda impagada sea de por lo menos el 7% de la deuda total o se haya incurrido en impago de 15 cuotas

Una vez presentada la demanda los pasos serán los siguientes.

Notificación de la demanda presentada

El acreedor o entidad bancaria está obligada a comunicar al deudor la presentación de la demanda ejecutiva contra él o ella. Además, se enviarán de nuevo requerimientos de pago pidiendo que se devuelvan las cuotas atrasadas junto con los intereses de demora para que la demanda ejecutiva pueda ser retirada. 

Inscripción de la demanda en el Registro de la Propiedad

Una vez presentada la demanda ejecutiva por impago de un préstamo hipotecario, el secretario judicial que esté a cargo del caso comunicará al Registro de la Propiedad la presentación de la demanda y pedirá los detalles de la hipoteca que pesa sobre el inmueble y las deudas que gravan al mismo. 

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Subasta del inmueble

Si el deudor sigue sin responder ni ofrecer un plan de pago el siguiente paso es la subasta de la vivienda o inmueble. Se comunicará al deudor de nuevo mediante burofax y otros medios que se inicia un proceso de subasta de la vivienda por impago de su préstamo hipotecario, comunicando una fecha concreta con día y hora, así como el lugar donde se ejecutará la subasta para que si así lo desea, el deudor pueda ofrecer un plan de pago de última hora o enviar a alguien a que compre la vivienda en subasta para asegurarse un buen precio de venta y la liquidación exitosa de la deuda. 

Paralizar una subasta de una vivienda incluso en el mismo día

Aunque el objetivo final de la demanda ejecutiva es la subasta del inmueble para el cobro de la deuda, el deudor tiene derecho a paralizar la subasta de su inmueble en cualquier punto del proceso de demanda ejecutiva incluso hasta el mismo día de la subasta siempre que dicha subasta no se haya producido. Esto significa que incluso horas antes de la subasta en sí, ésta se puede detener. 

Para que esto ocurra el deudor debe comunicar al secretario judicial que esté a cargo del caso que quiere una comparecencia con el acreedor para ofrecer un plan de pago. Sólo en este caso, la subasta se paralizará.

El acreedor en el 99% de los casos siempre estará dispuesto a llegar a un acuerdo de refinanciación, prórroga o renegociación de la deuda frente a continuar con la subasta. La razón principal es que poniendo en marcha la subasta puede no cubrirse la totalidad de la deuda y entonces deberán buscarse otros compradores que mejoren la oferta o el acreedor deberá adjudicarse el bien a él mismo pero sin cobrar nada.

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Posibles escenarios que pueden darse en la subasta

Si la subasta no se paraliza y finalmente sigue adelante, pueden darse varios escenarios:

1. Que acudan posibles postores a la subasta interesados en comprar el inmueble
   1. Si el valor adjudicado es superior al 70% del valor de salida, se adjudica el inmueble al mejor postor
   2. Si el valor adjudicado es de entre el 60% y el 70% del valor de salida, el todavía propietario puede buscar una mejor oferta durante los 10 días siguientes a la fecha de subasta. Si no lo encuentra, se adjudica al mejor postor
   3. Si el valor adjudicado es superior al 50% del valor de salida, el todavía propietario no quiera buscar una mejor oferta, pero incluso así se cubra la cantidad de deuda que ha generado la subasta, el inmueble se adjudica al mejor postor
2. Que no acuda ningún postor a la subasta interesado en comprar el inmueble
   1. El acreedor podrá ejercer el derecho a que se adjudique el inmueble a su nombre directamente por el 50% del valor de salida
   2. En el caso de vivienda habitual, el porcentaje deberá ser del 70% (o 60% si se cubren todas las deudas pendientes) y si el deudor la pierde, no se podrá reclamar nada más al mismo
   3. Si incluso con la adjudicación del inmueble al acreedor no se cubre la deuda, y el inmueble no es la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá reclamar el resto de importes al deudor en un futuro

Inscripción del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad

Si la subasta finalmente se produce y se cierra de forma exitosa y se adjudica el inmueble a un comprador o al propio acreedor que inició la demanda ejecutiva, el último paso será el de inscribir el nombre del nuevo propietario del inmueble en el Registro de la Propiedad.

Tipo de deudas que no están cubiertas por el inmueble

Es muy importante destacar que la ejecución hipotecaria sólo cubre la deuda garantizada por el inmueble que es objeto de hipoteca, pero si el deudor tiene otras deudas independientes a esta operación todavía deberá hacer frente a las mismas incluso después de perdida la propiedad.

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Este es el caso de los préstamos personales, donde la deuda es cubierta por todos los bienes presentes y futuros del deudor, y también las deudas con administraciones públicas (Hacienda, Ayuntamientos, Seguridad Social…). Este tipo de deudas se deberán pagar mediante un embargo forzoso de salarios, rentas y subasta de bienes de todo tipo hasta que sean totalmente liquidadas, ya que el inmueble sólo habrá cubierto la parte del préstamo asociado al mismo.

Además, como hemos mencionado en el apartado anterior, en el caso de que no se trate de la vivienda habitual y la subasta del inmueble no consiga cubrir la totalidad de la deuda impagada, la normativa marca que el acreedor tiene derecho a seguir reclamando la cantidad que falte para pagar todo lo que se deba.  

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