¿Quién debe pagar los gastos de la hipoteca? ¿El banco o tu?

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Cuando una entidad bancaria nos ofrece un préstamo hipotecario para comprar una vivienda, no solo nos comprometemos a devolver el dinero en el tiempo y forma acordados, sino que también debemos tener en cuenta que la firma de dicha hipoteca conlleva asumir ciertos costes directamente asociados a la misma.

Muchos clientes se preguntan “¿quién tiene que asumir los gastos de la hipoteca?”, cuando en realidad el asunto es bastante simple: el banco, desde 2019, está obligado a asumir todos los gastos menos el de la tasación y un par de impuestos.

En este artículo te contamos todo lo que está relacionado con los gastos de la hipoteca para que tengas claro cuáles son tus derechos y tus obligaciones al firmar un préstamo hipotecario.

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Quién se hacía cargo de los gastos hasta 2019

Antes de la entrada en vigor de la ley 5/2019 las entidades bancarias negociaban de forma individual con cada cliente quién debía asumir qué, y a veces usaban dichos elementos de negociación (nosotros pagamos la gestoría y el registro y tú pagas la tasación y el IAJD…) para atraer un cliente indeciso entre firmar con una entidad bancaria o con otra.

En la práctica sin embargo, acababa siendo el cliente particular quién asumía todos los costes de la hipoteca, y muy pocas entidades bancarias estaban abiertas a negociar el hecho de compartir los costes con el cliente.

Sin embargo, esta operativa ya no es legal para clientes a nivel particular, ya que ahora es el banco quién debe asumir la gran mayoría de gastos a la hora de firmar una hipoteca.

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Hace falta anotar que en el caso de préstamos hipotecarios para empresas la operativa de negociar quién asume los gastos se sigue realizando, ya que dichas modificaciones que entraron en vigor con la ley 5/2019 sólo afectan a los particulares.
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gastos de la hipoteca — El cliente ahora asume menos gastos

Qué gastos genera una hipoteca

Los gastos que genera la firma de una hipoteca son varios:

Escritura del préstamo
Tasación de la propiedad
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Gastos de la gestoría
Impuestos (IAJD, ITP, IVA…)
Seguro de vivienda
Comisión de apertura
Gastos de cancelación

Vamos a ver quién es responsable de hacerse cargo de cada uno de ellos.

Gastos que corren a cargo del comprador

¿Qué gastos asume el comprador o cliente?

Desde que entró en vigor la ley 5/2019, reguladora de las hipotecas y los préstamos hipotecarios, se han visto reducidos de forma muy notable los gastos que corren a cargo del cliente. Actualmente, el cliente o firmante deberá hacerse cargo únicamente de los siguientes costes:

Tasación de la vivienda: el cliente podrá escoger cualquier empresa de tasación, siempre y cuando esté homologada por el Banco de España, pero esto significa que deberá hacerse cargo del coste. La nueva normativa también da derecho al cliente a usar dicho informe de tasación en diferentes entidades para comparar ofertas. Algunas entidades puede que estén dispuestas a asumir el coste de la tasación siempre y cuando firmes la hipoteca con ellas.
Comisión de apertura: este gasto varía en función de la entidad con la que negocies la hipoteca y, en algunos casos, puede ser gratuito. Habitualmente, cuando hay comisión de apertura esta se mueve entre el 0,5% y el 2% del capital total firmado para la hipoteca.
Copias extra de las escrituras notariales: el notario emite una copia gratuita de la escritura para el cliente, pero en el caso de que el cliente necesite más, deberá pagarlas.
Seguro de vivienda: la normativa obliga a que el cliente contrate un seguro de vivienda, que proteja los intereses de quién ha prestado el dinero en el caso de que la vivienda sufra daños (o desaparezca por accidente). El cliente por tanto deberá asumir dicho coste él mismo.
IVA: sólo se aplica en el caso de viviendas de nueva construcción. En el caso de viviendas tipo VPO el tipo de IVA a pagar es del tipo reducido

Gastos a cargo del banco

Actualmente, las entidades bancarias deben hacerse cargo de parte de los gastos de la hipoteca:

Gastos de notaría por el levantamiento de acta notarial
Inscripción en el Registro de la Propiedad: se debe inscribir la hipoteca firmada en el registro de la propiedad
Gastos de gestoría: aunque estos gastos no están regulados y pueden variar, suelen oscilar entre los 150€ y los 400€ según la gestoría que se contrate

Gastos por la cancelación de la hipoteca

Existe un último grupo de gastos que hay que tener en mente, y son aquellos que se generan una vez se haya terminado de pagar la hipoteca. Son los denominados gastos de cancelación. Cancelar una hipoteca implica pedir cierta documentación que mencionamos a continuación y que nosotros o el banco asuma los siguientes costes:

Certificado de deuda cero: lo emite el banco y es gratuito
Escrituras de cancelación de hipoteca: debemos llevar el anterior certificado al notario para que levante escritura de cancelación. Dicha escritura la paga el banco.
Liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados: con la escritura en mano debemos rellenar el modelo 600 de Hacienda y entregarlo. El impuesto tiene coste 0 para el cliente.
Inscripción de los cambios realizados en escritura notarial en el Registro de la Propiedad: con la escritura y el modelo 600 pagado lo debemos enviar al Registro de la Propiedad para hacer constar que sobre la vivienda ya no hay deudas. Este gasto lo asume el banco.
Gastos de gestoría (si no queremos encargarnos de todo este papeleo nosotros mismos podemos hacerlo a través de una gestoría, pero dicho coste de gestoría lo asume el banco).

Presta atención a que el banco no te la intente colar intentando cobrarte por cosas como desplazamientos al notario, la emisión del certificado de deuda ni cosas similares. En el caso de que intenten cobrarte por algo que no toca, quéjate.
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Otros gastos

Existen también otros gastos que no deben asumir ni el banco ni el comprador pero que también entran en juego a la hora de compraventa de viviendas:

IPM o impuesto de plusvalía municipal: lo paga el promotor o antiguo propietario del inmueble, y el valor depende del tiempo que haya estado la vivienda en su poder

Reclama los gastos si tienes una hipoteca antigua

gastos hipoteca antigua — Puedes reclamar los gastos de una hipoteca firmada antes de 2019

Para terminar, el Tribunal Supremo sentenció hace algunos meses atrás que todas aquellas personas que contrataron una hipoteca antes del 16 de junio del año 2019, año en que entró en vigor la nueva regulación hipotecaria de la ley 5/2019, podían recuperar cierta parte del dinero en forma de gastos de forma retroactiva.

Amplía información: reclamar los gastos de mi hipoteca

Si tenemos en cuenta dicha sentencia, esto significa que el cliente podrá reclamar los gastos de la hipoteca que hubiera tenido que asumir en el pasado y que ahora mismo debe obligatoriamente asumir el banco:

Escrituras notariales del préstamo hipotecario
Costes de las inscripciones en el Registro de la Propiedad
Gastos de la gestoría (en caso de que la haya contratado el banco y haya repercutido el coste en el cliente)

Hay que tener en cuenta que para poder reclamar los gastos de una hipoteca de forma retroactiva hay que hacerlo a través del juzgado, y esto significa que muchas personas no están dispuestas a llevar a cabo dicho trámite.

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PréstamosHipotecarios.net está especializada en la concesión de préstamos hipotecarios para particulares y empresas.

No obstante, dichos préstamos hipotecarios no están destinados para la compra de vivienda, sino que los solicitantes los utilizan para liquidar deudas, salir de ASNEF, aceptar herencias, reunificar deudas, cancelar embargos o financiar negocios familiares.

Si alguna de las anteriores situaciones es tu caso ponte en contacto con nosotros sin compromiso y te ayudaremos a encontrar el préstamo hipotecario que necesitas.