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En el caso de que no estés conforme con las condiciones de tu hipoteca después de un tiempo de haber contratado el producto, existe una posibilidad para cambiar las condiciones de la misma: llevar a cabo una novación de contrato. Esto es una modificación del documento original para lograr mejores condiciones en cuanto a las cuotas, los intereses a pagar u otros elementos.
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En este artículo te explicaremos qué es una novación de hipoteca, para qué sirve, cuándo hacerla y qué opciones hay en caso de que la entidad bancaria no acepte tu solicitud.
¿En qué consiste una novación hipotecaria?
La novación se da cuando llegamos a un acuerdo con una entidad financiera para modificar cláusulas de nuestro contrato hipotecario, ya sea para adaptar las condiciones a una nueva situación o para mejorarlo. Estas modificaciones deben inscribirse en el Registro de la Propiedad y escriturarse ante notario.
Hay que tener en cuenta que en el caso de que la entidad no esté de acuerdo con las modificaciones, puede poner objeciones a la modificación del documento original. El banco está en su derecho de mantener las condiciones pactadas de forma previa y que constan en la escritura de la hipoteca.
¿Cómo puedo cambiar las condiciones de mi hipoteca?
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Para que una novación de hipoteca pueda darse, el primer paso es que el banco esté de acuerdo con nuestra solicitud. Existen una serie de cláusulas que pueden cambiarse o modificarse en un contrato hipotecario, algunas de ellas son:
- Las comisiones. Puede que haya productos asociados o comisiones que nos parezcan innecesarias después de algún tiempo. En la renegociación del contrato se pueden revisar.
- Los tipos de interés. Se puede pasar del tipo variable al tipo fijo, o viceversa, así como reducir el interés general del préstamo hipotecario.
- La garantía. Al renegociar la hipoteca se pueden eliminar avales o titulares, poner otra propiedad como garantía, entre otras modificaciones.
- El capital y/o plazo. Podemos recortar o alargar el período de amortización o ampliar la hipoteca para conseguir más dinero dentro del mismo contrato.
- Eliminar cláusulas abusivas. Aquí también se pueden eliminar algunas condiciones que hayan sido catalogadas como abusivas. En el caso de España tenemos el ejemplo de las cláusulas suelo.
Un aspecto muy importante a la hora de realizar modificaciones en las condiciones de una hipoteca es que esto va a tener un coste. Los bancos son empresas que buscan maximizar sus beneficios, y para ellos cambiar las condiciones no suele ser favorable, por este motivo te van a cobrar si quieres hacer una novación. Además hay que llevar a cabo tareas de registro y escritura de la nueva modificación del contrato (que también cuestan dinero).
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¿Cuándo es interesante realizar una novación de hipoteca?
Puesto que es un trámite complejo y tiene un coste, la novación debe realizarse cuando se quiere cambiar una condición determinante que tenga un gran impacto económico. No es interesante incurrir en esta operativa por cambios menores o de poca importancia.
Aquí vamos a ver cinco posibles escenarios en los que sí es interesante realizar esta operación.
- Para cambiar a tipo variable: si nuestra hipoteca es a tipo fijo, podemos cambiarla a tipo variable para aprovecharnos de los movimientos y fluctuaciones de los índices de referencia.
- Para pagar menos por la hipoteca: podemos acortar el plazo para ahorrar a largo plazo o reducir el interés para reducir el importe de las cuotas mensuales.
- Para obtener más capital: mediante una novación podemos renegociar las condiciones para ampliar el capital de la hipoteca y financiar otros proyectos como el equipamiento del hogar o una reforma de la vivienda.
- Evitar caer en impago: si vamos justos de dinero y nos cuesta pagar las cuotas, podemos acordar con la entidad financiera que nos alargue el plazo, nos reduzca las cuotas, nos permita disfrutar de un período de carencia, entre otras.
- Para incluir o eliminar titulares tras una separación o una herencia: a través de la novación podemos quitar o incluir pareja, hermanos, u otros familiares de la hipoteca, si acordamos quedarnos con ella. Un paso importante es llevar a cabo la extinción del condominio para que la propiedad del inmueble pase a ser nuestra de forma exclusiva.
Si el coste de la novación se puede amortizar en menos de tres años con el nuevo beneficio, se considera que la operación ha sido rentable.
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La novación no tendrá coste si nos acogemos al Código de Buenas Prácticas. Así la prolongación del plazo, el período de carencia y el resto de condiciones podrán ser modificadas de forma gratuita.
La subrogación de hipoteca como alternativa a la novación
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El banco debe dar su visto bueno para que pueda darse una novación hipotecaria, pero en el caso de que el banco se niegue a negociar podemos acogernos a una subrogación de la hipoteca.
La subrogación hipotecaria consiste en trasladar el préstamo hipotecario a otro banco para obtener mejores condiciones, según se define en el Colegio General del Notariado. No obstante tiene algunas desventajas con respecto a la novación, como por ejemplo:
No se puede ampliar la hipoteca, añadir o eliminar garantías. Sólo se puede modificar el plazo y el interés.
La subrogación suele tener un coste mayor que la novación, ya que hay que hacer frente al pago de una tasación nueva, así como una comisión adicional en muchos casos.
